Compraventa de Viviendas / El contrato de compraventa
Si la parte vendedora es una promotora, el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas,exige ante todo la claridad y sencillez de sus clausulas:
Así, su artículo 9 dispone:
"Los documentos contractuales de compra-venta o arrendamiento de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.
Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que entre otras, implica la prohibición de inclusión de cláusulas que:
A) No reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato.
B) Impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal. A tales efectos:
1. Las reformas de obra motivadas en causas diligentemente no previsibles en el momento de la aprobación de los proyectos de urbanización o construcción que hayan de originar modificación del precio estipulado, serán previamente comunicadas a los adquirentes quienes deberán dar su conformidad a la cuantía exacta que la reforma produzca.
2. Las reformas que propongan los adquirentes serán asimismo objeto de formalización documental que contendrá sucinta descripción de su contenido y concretas repercusiones que deriven en el precio y plazo de entrega que hubiesen sido pactados.
C) Supongan la repercusión al comprador o arrendatario de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables.
D) Impongan, en la primera venta de viviendas la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por Ley o por naturaleza corresponden al vendedor (obra nueva propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación)".
Si la parte vendedora es un particular, siempre es aconsejable la asistencia de un abogado y por supuesto, no olvidarse de tomar las cautelas previas.
El contrato privado se rige por el principio de libertad de forma, y exige:
- Que las partes sean mayores de edad o menores emancipados.
- Obligatoriamente ha de fijar un precio determinado y verdadero, con independencia de la forma de pago (cabe la entrega de arras o señales, el pago a cuenta, aplazado, al contado, etc...)
Una vez firmado el contrato, se procederá a la transmisión de la propiedad, normalmente, mediante la entrega de las llaves, aunque también cabe la posibilidad de aplazar la entrega de las llaves hasta la firma de la Escritura Pública de compraventa.
Como norma general, y salvo pacto lo contrario, serán de cuenta del vendedor los gastos de entrega de la vivienda, otorgamiento de escritura pública, Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y son de cuenta del comprador el pago del Impuesto de Transmisiones y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Una vez formalizado el contrato privado, debe realizarse Escritura Publica y posterior registro en el Registro de la Propiedad.
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