Guía del comprador en Subastas Judiciales / ¿Qué debo preparar antes de la subasta?
Cuando haya localizado el inmueble que le interesa, no olvide lo siguiente:
1.Visitar el inmueble para obtener la mayor información posible sobre:
- El entorno, las comunicaciones y otras características particulares.
- Calidad de instalaciones y suministros del inmueble así como su situación urbanística.
- Características del inmueble, tales como distribución, orientación etc., y quien lo ocupa.
Este punto es tan importante para el comprador como difícil, ya que no puede obligar al ocupante a enseñar el inmueble o a decir si es el propietario o arrendatario. Sin embargo, si quienes habitan la casa son los dueños es muy probable que estén receptivos a negociar la venta antes de que salga a subasta, lo que le permitirá comprobar el estado real de la finca y tal vez cerrar la operación sin necesidad de ir a subasta. El demandado es el primer interesado en que la finca alcance un buen precio en la subasta para extinguir la deuda e incluso obtener sobrante.
2.Tratar de averiguar si el inmueble está ocupado por los propietarios o por inquilinos, y en este último caso averiguar el tipo de contrato que tienen. Esta información debería constar en los autos del Juzgado y ser publicada en el Edicto de anuncio de la subasta.
3.Consultar el Registro de la Propiedad y el Juzgado, y solicitar información del inmueble lo que le permitirá saber el estado de cargas y gravámenes.
- Cargas preferentes. Tenga en cuenta que las cargas anteriores (constituidas e inscritas en el Registro de la Propiedad en fecha anterior) a la que origina la subasta, o preferentes (Deudas con la Hacienda Publica, Seguridad Social, recibos de comunidad, salarios de trabajadores) subsisten tras la celebración de ésta y no se pagan con el precio de la subasta, sino que ha de hacerse cargo el adjudicatario. Sepa también que la vivienda responde de los gastos de comunidad y del IBI correspondientes a los meses del año en curso y del año anterior al de celebración de la subasta, los cuales, si se encuentran pendientes de pago, deben ser abonadas por quién adquiere el inmueble, incluso aunque figure inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Cargas posteriores son las registradas con posterioridad a la fecha de constitución de la hipoteca (o demanda ejecutiva) que se ejecuta. Estos derechos se cancelan con la adjudicación de la finca, y por lo tanto se extinguen tras la subasta.
En definitiva, aunque en el Edicto veamos un determinado precio de salida, (valoración menos cargas anteriores y preferentes), es imprescindible saber cuales son las cargas anteriores para decidir si realmente nos interesa, porque deberemos añadir, (si finalmente se aprueba a nuestro favor), el importe de dichas cargas anteriores al precio que estemos dispuestos a pujar en la subasta.
4. Obtenga la financiación adecuada para realizar su compra. Si necesita un préstamo hipotecario, le recomendamos consulte a su entidad bancaria o a la entidad con la que trata de negociar la compra. Tenga en cuenta que la nueva Ley facilita bastante este paso. Para hacer frente a la fianza, puede realizar el depósito con cantidades recibidas por un tercero, por ejemplo, de una entidad bancaria siempre que se haga constar en el resguardo, o presentar aval bancario en lugar de ingresar la cantidad en efectivo en la Cuenta de Consignaciones.
En caso de ser el adjudicatario, y una vez que obtiene el Auto de aprobación del remate, lo puede inscribir en el Registro de la Propiedad, y pedir una hipoteca sobre el derecho de remate, de forma que la hipoteca que en principio se constituye sobre este derecho al adquirir el bien se transforma automáticamente en una hipoteca clásica sobre el inmueble.
No olvide incluir en el estudio los gastos e impuestos que generara la compraventa.
5. Si en todo este proceso le surgen dudas, no deje de consultar a su abogado para que le ayude a resolver los problemas que puedan surgir, con la documentación legal o con las decisiones a tomar.
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