Guía sobre hipotecas / Importe a pedir, impuestos y tipos
Importe e ingresos
La entidad financiera concede un préstamo para que le sea devuelto. Su negocio está en los intereses cobrados y el resto de las operaciones que pueda hacer con usted, como cliente.
Tener que quedarse con el piso hipotecado es un mal negocio que además no sabe administrar bien, por lo que desde el principio exige una serie de garantías que le aseguren el buen fin de la operación.
Como principio su endeudamiento total no debe superar el 35% de sus ingresos. Por ejemplo, si gana 42.070,85(7 millones de ptas.) netos lo máximo que el banco considera que puede pagar es 14.724,8 (2.450.000 millones de pesetas). Aunque también hay entidades que su nivel de endeudamiento llega hasta el 40% e incluso más. Además, esta no es una norma matemática, porque si sus ingresos son muy elevados, lógicamente puede dedicar más de ese 35% al pago de la vivienda y tendrá que negociarse con la entidad financiera.
Tasación e importe
La entidad financiera antes de conceder el préstamo tasa la vivienda y sobre el importe de la tasación concede un porcentaje de entre el 80% y el 100% de la tasación, dependiendo de la estrategia del banco en esta materia y de la situación del mercado en el momento de la concesión. En un mercado al alza es más fácil obtener una financiación del 100% de la tasación, ojo no de la inversión total, no hay que equivocarse.
Avales en garantía e importe
En determinadas circunstancias la entidad financiera puede exigir garantías adicionales, a veces no bien comprendidas.
Pero si no tiene un trabajo fijo, su endeudamiento está por encima de los límites prudenciales de aproximadamente el 35%, o aparece en algún registro de morosos, seguro que le van a pedir un aval de otra persona.
Este es un tema muy delicado porque no todo el mundo está dispuesto a prestarlo, incluso familiares próximos, porque de hecho el avalista se obliga exactamente igual que el obligado principal, y no sólo adquiere los mismos riesgos, sino que está limitando su propia capacidad de endeudarse, porque en todos los registros, este aval va a figurar, luego cuidado a quien se lo puede pedir.
Plazo del préstamo e importe
Por lo general depende de su capacidad de pago, de su situación fiscal, de su edad o del esfuerzo financiero que quiera hacer en la adquisición de su vivienda.
En estos momentos los bancos están llegando hasta 35 años de plazo, siempre que su edad lo permita, aunque lo habitual es 15 o 20 años.
Impuestos e importe
La adquisición de vivienda principal siempre ha tenido un trato fiscal favorable, con distinta consideración dependiendo del momento económico y político, por eso es importante que sus cuotas se ajusten lo más posible al máximo desgravable dentro de su capacidad de reembolso.
Pagar más, puede hacerlo, pero perdiendo la desgravación fiscal por el reembolso que haga superior a lo que la ley permita en cada momento como desgravable.
Indices de referencia
Estos índices son referencias que utilizan las entidades financieras para determinar el tipo de interés a aplicar al crédito en las revisiones sucesivas, cada una de ellas se calcula de una manera y cada banco suele utilizar siempre la misma, por eso es muy conveniente saber la evolución histórica de estas referencias, para estar en condiciones de tomar una decisión razonada.
- IRPH (Indice de Referencia de Préstamos Hipotecarios). Es publicada por el Banco de España y calculada sobre la media de los hipotecarios nuevos concedidos a un plazo superior a 3 años de cada una de las entidades, un índice para bancos, otro para cajas de ahorro y otro para el conjunto. Este índice no debería tener diferenciales porque la base de su cálculo ya lo incluye, pero se suele añadir también. Su variación es bastante lenta, y por lo tanto muy estable.
- MIBOR (Madrid Inter Bank Offered Rate). Es el tipo al que se prestan las entidades financieras entre ellas. Tiene importantes variaciones y está muy ajustado a la realidad del mercado, por lo general es el índice más utilizado para fijar la referencia en hipotecarios a tipo variable. Con la entrada del EURO, está llamado a desaparecer y ser sustituido por el EURIBOR.
- EURIBOR (European Inter Bank Offered Rate). Se define como una media aritmética simple de los tipos diarios que una serie de bancos catalogados cotizan a las once de la mañana, y que publica la Federación Bancaria Europea, para las operaciones de depósito en euros a un año. El Banco de España ha incluido el EURIBOR a un año como entre los tipos oficiales de referencia para préstamos hipotecarios.
- CECA (Confederación Española de Cajas de Ahorro). Es la media de los préstamos formalizados mensualmente con una duración de más de tres años y de entre uno y tres años para los personales, en los hipotecarios para vivienda libre. Es muy utilizado por las Cajas de ahorro.
- DEUDA PUBLICA está definido como la media del rendimiento interno de los valores emitidos por el Estado. Prácticamente no se utiliza.
Qué tipo de interés es más conveniente
El tipo de interés se determina mediante dos componentes: una referencia (mibor, euribor, CECA, IRPH..) más un diferencial que oscila entre un 0% para los bancos más agresivos y un 1,5%.
El tipo puede ser fijo o variable. Nosotros le aconsejaremos en cada momento qué es lo más interesante, pero debe de saber que un tipo fijo es más interesante cuando los tipos están muy bajos y hay ciertas expectativas de que suban. Interesa un tipo variable si los tipos están altos y hay expectativas de que bajen.
Revisión del tipo de interés
El tipo se fija habitualmente para un año, si hemos elegido un tipo variable. Cada año se le aplicará un nuevo tipo compuesto por el tipo de referencia más el diferencial que se hayan pactado en el contrato de préstamo.
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