La situación de la vivienda, en España, se caracteriza por la disponibilidad de un amplio parque de viviendas, en comparación con las necesidades de la población, en su inmensa mayor parte ocupado por sus propietarios. La fracción de dicho parque cedida u ofrecida en alquiler es muy reducida, si se compara con los porcentajes habitualmente existentes en los principales países de la Unión Europea, tanto que resulta problemática de cara a las necesidades de un país inmerso a unos importantes procesos de movilidad interior de la población, en relación con la oferta de trabajo y la dinámica económica general. Por otra parte, esta situación afecta negativamente a los procesos demográficos de creación de nuevas unidades convivenciales y, en definitiva, y junto a otros factores, a las pautas de la natalidad.

Por otro lado, los años recientes han registrado un proceso de significativo incremento de precios de las viviendas libres, acompañado de unas cifras históricas de promoción de nuevas viviendas, asimismo libres, mientras que las viviendas protegidas de nueva construcción, con precios, lógicamente, limitados, han experimentado retrocesos en cuanto a sus volúmenes de producción. El fenómeno de incremento de precios se ha basado, inicialmente, en un fuerte empuje de la demanda, debido, a su vez, a la buena situación de la economía, traducida en mayor empleo y poder adquisitivo de las familias, reforzado de modo especial por una evolución muy favorable de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, base fundamental del sistema de financiación del acceso en propiedad a la vivienda.

El aspecto menos favorable de estos fenómenos ha consistido en que, a pesar de la oferta existente, amplios grupos de población con niveles medios y bajos de ingresos, y especialmente los jóvenes, se han ido encontrando cada vez más en peores condiciones para acceder a viviendas en propiedad a precios moderados. Aun cuando el proceso alcista de precios presenta síntomas que auguran una cercana tendencia a la estabilización, el problema de la accesibilidad persistirá para muchos de dichos colectivos, dada la resistencia a la baja de los precios nominales de las viviendas libres junto con la estrechez del margen todavía disponible para ulteriores descensos de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios.

En estas condiciones, parece conveniente, y aún necesario, poner en marcha un nuevo Plan de Vivienda para el período 2002-2005, que no sólo pretenda alcanzar efectos de carácter económico (especialmente, el fomento del empleo, corrigiendo fallos de mercado, como lo es la escasez de viviendas ofrecidas en alquiler), sino que contribuya al logro de los objetivos de una serie de políticas estatales de carácter social: la política de cohesión social, facilitando el acceso a viviendas dignas, en alquiler o en propiedad, a los grupos de población con ingresos reducidos, en sintonía con el Plan Nacional de Acción para la Inclusión Social; políticas de protección a la familia, en el marco del Plan Integral de Apoyo a la Familia 2001-2004, a la tercera edad y a los minusválidos; política de fomento de la natalidad, en relación con la cual la vivienda accesible juega un papel instrumental importante, al menos como condición necesaria, aunque no suficiente.

No obstante, dada la asignación de competencias entre los diferentes niveles de Administraciones públicas, el Estado carece de la posibilidad de llevar a cabo el cumplimiento de sus planes de vivienda de forma autónoma. En efecto, son las Comunidades Autónomas las que ostentan, en principio, las competencias en materia de vivienda y disponen de los instrumentos para, sea actuando directamente, sea mediante su contacto inmediato con los ciudadanos, llevar a efecto las políticas de vivienda. Otro tanto cabe decir por lo que se refiere a uno de los elementos esenciales para el desarrollo de cualquier política de vivienda, es decir, la política de suelo. En este campo, las competencias fundamentales corresponden a las Comunidades Autónomas y, en ciertos aspectos, a las Corporaciones Locales, mientras que el Estado se encuentra desprovisto casi por completo de competencias, es decir, de capacidad jurídica para intervenir en este aspecto y, de hecho, ya las ha ejercido mediante diversas iniciativas legales.

Esta compleja situación jurídica constituye, por tanto, el marco de acción en el que el Estado puede intervenir a través de sus planes de vivienda, como, de hecho, ha venido haciéndolo desde hace ya largos años.

El Plan de Vivienda 2002-2005 representa, por tanto, una iniciativa formulada desde el Estado a las Comunidades Autónomas y, en su medida, y a través de éstas, a las Corporaciones Locales, para colaborar en una tarea que, como se ha puesto de manifiesto, resulta necesaria y que el Estado, por sí solo, no puede culminar. De ahí que la materialización del Plan no se limite al presente Real Decreto, sino que requiera la plasmación de los convenios con las Comunidades Autónomas a los que aquél se refiere, junto con otros convenios, de carácter instrumental, con las entidades de crédito, todo ello en el marco, y con los límites, de los recursos financieros de origen presupuestario ofrecidos por el Estado. En estas condiciones, y contando con la colaboración de los restantes agentes, y, muy especialmente, de los promotores inmobiliarios, públicos y privados, el Plan de Vivienda 2002-2005 podrá alcanzar las finalidades perseguidas por el Estado y los objetivos concretos que las propias Comunidades Autónomas se asignen a sí mismas.

De ahí que este Real Decreto establezca unas reglas de funcionamiento que favorecen la actuación de los diferentes agentes implicados en este subsector protegido, simplificando las categorías de viviendas protegidas, a efectos del Plan, e intensificando los márgenes de responsabilidad de las Comunidades Autónomas en aquellos aspectos en los que la diversidad territorial de España así lo aconseja; fijando una serie de automatismos que favorecerán la estabilidad del funcionamiento del Plan y de las expectativas empresariales; introduciendo reservas no territorializadas de recursos estatales, que permitirán potenciar la promoción de viviendas protegidas destinadas a alquiler, así como la eficiencia general del Plan.

El presente Real Decreto incluye, por otra parte, un sistema de financiación cualificada que potencia la promoción de viviendas protegidas en alquiler, intensifica y concentra las ayudas para la compra de vivienda en quienes acceden por primera vez ala propiedad de una vivienda y refuerza el sistema de ayudas y estímulos a la urbanización de suelo destinado preferentemente a la promoción de viviendas protegidas.

Para la elaboración de este Real Decreto han sido consideradas las observaciones, entre otros, de las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), Asociación Española de Promotores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS), Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Asociación Nacional de Empresarios Gestores de Cooperativas y Comunidades de Viviendas (AGECOVI), Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (CONCOVI), Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES), Organizaciones de Consumidores y Usuarios, a través del Consejo de Consumidores y Usuarios, Entidades de crédito, especialmente a través de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), Asociación Española de Banca Privada (AEB) e Instituto de Crédito Oficial (ICO).

En su virtud, a propuesta del Ministro de Fomento y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 1 1 de enero de 2002,

DISPONGO:

CAPÍTULO I

Disposiciones generales

Artículo 1. Ámbito de aplicación.

1. Este Real Decreto se aplicará a la financiación cualificada, durante el período comprendido entre la fecha de su entrada en vigor y el 31 de diciembre del año 2005, de las actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo que a continuación se indican:

a) La promoción para cesión en arrendamiento, venta o uso propio de viviendas de nueva construcción sujetas a regímenes de protección pública (excepto las calificadas como de promoción pública), así como la adquisición de dichas viviendas.
b) La promoción, bajo cualquier modalidad, de las viviendas calificadas de promoción pública, para cesión en arrendamiento, acogidas al sistema de cofinanciación previsto en este Real Decreto.
c) La adquisición de otras viviendas existentes, libres o sujetas a regímenes de protección pública, cuando se trate de una segunda o posterior transmisión, o de viviendas libres, de nueva construcción o resultantes de actuaciones de rehabilitación, en las condiciones establecidas en este Real Decreto, sea para uso propio, o para su cesión en régimen de arrendamiento por entidades sin ánimo de lucro.
d) La rehabilitación de áreas urbanas en proceso de degradación, de edificios y de viviendas, incluyendo el parque residencial propiedad de las Comunidades Autónomas, de las Ciudades de Ceuta y Melilla y de otros entes públicos territoriales.
e) La urbanización de suelo para su inmediata edificación, con destino predominante ala promoción de viviendas sujetas a regímenes de protección pública.

2. Podrán acogerse a la financiación cualificada correspondiente alas viviendas promovidas para arrendamiento, en los términos en que se acuerde con cada Comunidad Autónoma o con las Ciudades de Ceuta y Melilla, aquellos otros alojamientos declarados protegidos en virtud de la normativa propia de éstas, sean de nueva construcción o procedentes de la rehabilitación de edificios, y destinados a arrendamientos u otras formas de explotación justificadas por razones sociales, que constituyan fórmulas intermedias entre la vivienda individual y la residencia colectiva. En todo caso, deberán tener características adecuadas a ocupantes con circunstancias específicas definidas, tales como jóvenes, tercera edad, inmigrantes u otros, y siempre que tales actuaciones sean acordes con la integración social de dichos colectivos.

La superficie protegida, a efectos de financiación cualificada, no excederá de 40 metros cuadrados útiles para cada una de las unidades habituales incluidas en un alojamiento.

También será protegida la superficie útil correspondiente a los servicios comunes, con un máximo del 20 por 100 de la superficie útil total de las unidades habitacionales del alojamiento.
3. Podrán, asimismo, acogerse ala financiación cualificada correspondiente ala vivienda a que se refiere el apartado 1, a), de este artículo, en la medida y condiciones en que ello se acuerde con cada Comunidad Autónoma y con las Ciudades de Ceuta y Melilla, aquellas viviendas que constituyan experiencias piloto en orden al fomento de la vivienda sostenible, es decir, compatible con los requerimientos económicos y de conservación del medio ambiente, mediante la aplicación de técnicas de construcción que supongan un menor uso de materiales, en particular de materiales contaminantes, un mayor ahorro energético y de consumo de agua, incluyendo el diseño de viviendas adecuadas alas condiciones bioclimáticas de la zona en la que se ubiquen.
4. La financiación cualificada regulada por el presente Real Decreto podrá extenderse a los supuestos de autoconstrucción y de rehabilitación en áreas rurales, previstos en la normativa propia de las Comunidades Autónomas y de las Ciudades de Ceuta y Melilla, de conformidad con los convenios suscritos por el Ministerio de Fomento con las mismas.
La financiación cualificada será análoga a la correspondiente a los promotores para uso propio, teniendo en cuenta las diferentes características de la autoconstrucción y de la rehabilitación en áreas rurales según las normativas autonómicas, así como sus diferencias en cuanto a necesidades de financiación y coste público de las ayudas, en relación con el supuesto citado del promotor para uso propio.

Artículo 2. Formas de financiación cualificada.

1. La financiación cualificada de las actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo regulada en este Real Decreto podrá adoptar las siguientes modalidades:
A. Préstamos cualificados concedidos por las entidades de crédito públicas y privadas en el ámbito de los convenios suscritos por el Ministerio de Fomento con las mismas.
B. Ayudas económicas directas:
a) Subsidiación de los préstamos cualificados.
b) Subvenciones.
c) Otras ayudas económicas directas destinadas a facilitar el pago de la entrada para el primer acceso ala vivienda en propiedad.

2. El Ministerio de Fomento satisfará, con cargo a sus presupuestos, las subvenciones, subsidios y otras ayudas directas, en aquellos casos en que las Comunidades Autónomas olas Ciudades de Ceuta y Melilla hayan reconocido el cumplimiento de los requisitos que en cada caso habilitan para acceder a la financiación cualificada, dentro de las condiciones y límites cuantitativos establecidos en este Real Decreto, y según lo acordado en los correspondientes convenios suscritos entre ambas Administraciones.
En cualquier caso, corresponderá a las Comunidades Autónomas y a las Ciudades de Ceuta y Melilla tramitar y resolver los expedientes de solicitud de ayudas económicas directas, así como gestionar el abono de las subvenciones.

Artículo 3. Condiciones generales para acceder a la financiación cualificada.

Para acceder a la financiación cualificada será preciso cumplir, en cualquier caso, las siguientes condiciones, sin perjuicio de las que este Real Decreto exija, especialmente, para determinados supuestos, y con independencia de los requisitos que en cada caso se exijan tanto para acceder alas viviendas objeto de este Real Decreto como para poder calificar actuaciones protegidas acogidas al mismo:
a) Que las actuaciones para las que se solicita financiación cualificada hayan sido calificadas o declaradas como protegidas por la Comunidad Autónoma o por las Ciudades de Ceuta y Melilla y que las viviendas objeto de dichas actuaciones vayan a dedicarse a residencia habitual y permanente de sus destinatarios.
b) Que los adquirentes, adjudicatarios o promotores individuales, para uso propio, no sean titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda sujeta a régimen de protección pública; ni lo sean sobre una vivienda libre en la misma localidad en la que se sitúa la vivienda objeto de la actuación protegida, cuando el valor de dicha vivienda libre, determinado de acuerdo con la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, exceda del 40 por 100 del precio máximo total de venta de la vivienda objeto de la actuación protegida, o del 60 por 100, en el caso de familias numerosas.
Todo ello, sin perjuicio de las condiciones establecidas en el artículo 9 para el primer acceso a la vivienda en propiedad.
c) Que los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales, para uso propio, de las viviendas, tengan ingresos familiares, determinados según establece el artículo 12 de este Real Decreto, que no excedan de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional para la obtención de préstamo cualificado; de 4,5 veces el salario mínimo interprofesional para ser beneficiarios, cuando se trate de primer acceso a la vivienda en propiedad, de subsidios de préstamos y, en su caso, de ayudas estatales directas especiales a la entrada, a las que se refiere el artículo 19 de este Real Decreto; y de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional para ser beneficiarios, cuando se trate de primer acceso a la vivienda en propiedad, de ayudas estatales directas básicas ala entrada, igualmente establecidas en el mismo artículo 19.
Todo ello con independencia de lo establecido, a este respecto, en el capítulo V sobre rehabilitación.
Las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla podrán establecer límites mínimos de ingresos familiares u otras condiciones sobre la naturaleza u origen de los mismos, a los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio como condición para poder acceder a la financiación cualificada.
d) Que los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales, para uso propio, no hayan obtenido previamente financiación cualificada, al amparo de planes estatales de vivienda, durante los diez años anteriores a la solicitud actual de la misma. No será preciso cumplir esta condición cuando la nueva solicitud de financiación cualificada se deba a la adquisición o rehabilitación de una vivienda, para destinarla a residencia habitual y permanente, en otra localidad, como consecuencia del cambio de residencia del titular, o cuando se trate de una familia numerosa que acceda a una nueva vivienda de mayor superficie de la que poseía. En cualquier caso, será precisa la previa cancelación del préstamo cualificado anteriormente obtenido y la devolución, salvo en el supuesto de familias numerosas, de las ayudas económicas directas obtenidas, actualizadas con los intereses legales.
e) Que las viviendas no excedan de los precios máximos de venta, adjudicación o renta que, según los casos, se establecen en este Real Decreto.
f) Que las viviendas no excedan de las siguientes superficies útiles máximas, sin perjuicio de lo establecido para las actuaciones de rehabilitación:
1.° 90 metros cuadrados, con carácter general.
2.° 120 metros cuadrados, cuando se trate de familias numerosas. A este respecto, los promotores podrán incluir, en cada promoción, a efectos de su adquisición por familias numerosas, hasta un 15 por 100 de viviendas con una superficie útil que no exceda de 120 metros cuadrados, a las que le será aplicable, además de los requisitos relativos a publicidad e información específica que puedan establecer las Comunidades Autónomas o Ciudades de Ceuta y Melilla, lo dispuesto en el artículo 23, b) del presente Real Decreto.
Para el cómputo de la superficie útil se aplicará la normativa propia de la Comunidad Autónoma o de las Ciudades de Ceuta o Melilla o, en su defecto, las normas establecidas para las viviendas de protección oficial en el artículo 4 del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre.

Artículo 4. Efectos por incumplimiento.

El incumplimiento de las condiciones establecidas en el artículo 3 y de cualesquiera otros requisitos exigidos
en este Real Decreto para cada una de las actuaciones protegidas objeto de financiación cualificada, incluso la no obtención de calificación o declaración definitiva de las actuaciones de rehabilitación, conllevará, en todo caso, además de las sanciones que correspondan de conformidad con la naturaleza de la infracción cometida, la pérdida de la condición de préstamo cualificado y la interrupción de la subsidiación otorgada, así como el reintegro ala Administración General del Estado de las cantidades satisfechas con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento en concepto de ayudas económicas directas, incrementadas con los intereses legales desde su percepción.

Artículo 5. Características generales de los préstamos cualificados.

Los préstamos cualificados a los que se refiere este Real Decreto tendrán las siguientes características comunes, con independencia de las cuantías y plazas o de carencia y de amortización que, en cada caso, se establecen para las diferentes actuaciones protegidas.
a) Serán concedidos por entidades de crédito que hayan suscrito con el Ministerio de Fomento los convenios a que se refiere el artículo 44 de este Real Decreto, y dentro del ámbito y condiciones de los mismos.
b) No se podrá aplicar comisión alguna por ningún concepto en relación con dichos préstamos cualificados.
c) El tipo de interés efectivo anual inicial de los préstamos a conceder en el marco del Plan será igual a un porcentaje del tipo porcentual de referencia, redondeado a dos decimales, de los préstamos hipotecarios del conjunto de entidades de crédito elaborado por el Banco de España. Dicho porcentaje será el que resulte como consecuencia de la aplicación de un sistema de ofertas competitivas, por parte de las entidades de crédito que se propongan colaborar en la financiación del Plan de Vivienda 20022005, sistema regulado por Orden del Ministro de Fomento, y que se desarrollará previamente a la formalización de los convenios con las mencionadas entidades, a los que se refiere el artículo 44 de este Real Decreto.
El tipo de interés efectivo anual resultante será acordado por el Consejo de Ministros, a propuesta de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, teniendo vigencia, al menos, hasta la finalización del año 2002. En el primer trimestre de cada uno de los años 2003 a 2005, se volverá a revisar y, en su caso, a modificar dicho tipo de interés efectivo inicial, aplicando el mismo porcentaje derivado del mencionado sistema competitivo de ofertas, a la media de los dos últimos meses con información disponible del mencionado tipo porcentual de referencia del conjunto de entidades.
Con carácter excepcional, el Consejo de Ministros, a propuesta de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, valorada la evolución y perspectivas del subsector vivienda y de los mercados financieros, y si las circunstancias así lo aconsejeran, podrá modificar el tipo de interés efectivo aplicable, incluso dentro de períodos anuales, si bien habrán de aplicarse las reglas previstas en este apartado para la revisión ordinaria anual.
El tipo de interés efectivo resultante, tanto si coincide con el vigente hasta ese momento, como si ha sido modificado por el procedimiento expuesto, será de aplicación a los nuevos préstamos cualificados que se concedan y, asimismo, a todos los préstamos cualificados concedidos al amparo de los convenios formalizados por el Ministerio de Fomento con las entidades de crédito.
El procedimiento descrito para la revisión y, en su caso, modificación del tipo de interés efectivo, será aplicable igualmente con carácter anual a partir de 2006, inclusive.
d) Las cuotas a pagar ala entidad de crédito serán constantes a lo largo de la vida del préstamo, dentro de cada uno de los períodos de amortización a los que corresponda un mismo tipo de interés.
e) Los préstamos serán garantizados con hipoteca, si bien no será preceptiva dicha garantía cuando los préstamos recaigan sobre actuaciones protegidas en materia de suelo o en materia de rehabilitación, excepto en los supuestos previstos en los apartados 1, A), y 1, B), a), del artículo 37 de este Real Decreto.

Artículo 6. Subsidiación de los préstamos cualificados.

1. La subsidiación consistirá en el abono ala entidad de crédito prestamista, con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento, de un porcentaje de las cuotas de amortización de capital e intereses (o sólo de intereses, en el período de carencia, cuando proceda) del préstamo cualificado.
2. La subsidiación de préstamos que determina el número anterior tendrá efectividad a partir de la fecha de la escritura de formalización del préstamo cualificado, o de la subrogación en el mismo, por parte del destinatario de la subsidiación, una vez obtenida la preceptiva autorización y, en su caso, el reconocimiento previo del derecho a la subsidiación, por parte de la Comunidad Autónoma o de las Ciudades de Ceuta y Melilla.
La efectividad de la subsidiación de préstamos cualificados, cuando éstos hubieran sido formalizados antes de la autorización o reconocimiento administrativo del derecho, requerirá la solución expresa de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, practicándose, si procede, la correspondiente liquidación complementaria.
3. La subsidiación de préstamos se concederá por un período de cinco años, salvo en los casos en los que este Real Decreto disponga expresamente otra cosa.

Artículo 7. Precio básico y precios máximos de venta.

Se establece un precio básico a nivel nacional por metro cuadrado de superficie útil, que se fija en 623,77 euros, y que servirá como referencia a efectos de la determinación de los precios máximos de venta y renta de las viviendas acogidas a las medidas de financiación cualificada del presente Real Decreto. Las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla podrán, según su propia normativa, fijar las cuantías máximas de dichos precios de venta para cada una de las localidades o ámbitos intraurbanos de su territorio, inferiores o superiores al mencionado precio básico, sin que, en este último caso, dichas cuantías máximas de precios puedan superar las establecidas en los artículos 14 y 20.2 de este Real Decreto.
El Consejo de Ministros, a propuesta de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, acordará, en el mes de diciembre de los años 2002, 2003 y 2004, la cuantía del precio básico, habida cuenta de la evolución del Plan de Vivienda 2002-2005, de los indicadores de precios de las viviendas libres y de costes de la edificación residencial, publicados por el Ministerio de Fomento, de la evolución de los tipos de interés y de la situación general y previsible de la economía.

Artículo 8. Municipios singulares.

A los efectos de este Real Decreto se consideran municipios singulares aquellos en los que, como consecuencia de sus elevados precios medios comparativos de venta de las viviendas, se den especiales dificultades de acceso a la vivienda y, por ello, sean así declarados, en su caso, mediante Orden del Ministro de Fomento, en el primer trimestre del año, a propuesta razonada de la Comunidad Autónoma o de las Ciudades de Ceuta y Melilla.
En los municipios declarados singulares, el precio máximo de venta de las viviendas acogidas al presente Real Decreto podrá incrementarse, en relación con los máximos establecidos por cada Comunidad Autónoma o por las Ciudades de Ceuta y Melilla, en los siguientes porcentajes máximos:

a) Municipios singulares del grupo A: hasta un 40 por 100.
b) Municipios singulares del grupo B: hasta un 20 por 100.
c) Municipios singulares del grupo C: hasta un 10 por 100.

Artículo 9. Financiación para primer acceso a la vivienda en propiedad.

1. Podrán acogerse al sistema de financiación cualificada para el primer acceso ala vivienda en propiedad, los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales, para uso propio, de viviendas previstas en este Real Decreto, cuyos ingresos familiares, corregidos según establece el artículo 12 de este Real Decreto, no excedan de 4,5 veces el salario mínimo interprofesional y que no tengan o no hubieran tenido vivienda en propiedad, o que teniéndola, sus titulares no dispongan del derecho de uso o disfrute de la misma o el valor de la vivienda, determinado de acuerdo con la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, no exceda del 25 por 100 del precio máximo total de venta de la vivienda objeto de la actuación protegida.
2. Asimismo, podrán acogerse al sistema de financiación cualificada para el primer acceso a la vivienda en propiedad aquellas familias numerosas, con ingresos familiares no superiores a los indicados en el apartado 1 de este artículo, que vayan a adquirir una vivienda de mayor superficie útil que la que tienen o hayan tenido previamente en propiedad, siempre que el valor de esta última, libre o protegida, determinado como se indica en el citado apartado 1, no exceda del 40 por 100 del precio máximo total de venta de la vivienda objeto de la actuación protegida. En caso de que la vivienda poseída en propiedad estuviera sujeta a algún régimen de protección pública, será preciso la enajenación de la misma, sin devolución de las ayudas estatales percibidas, previamente a la adquisición de la nueva vivienda.

Artículo 10. Destino y ocupación de las viviendas. Prohibición y limitaciones a la facultad de disponer y a la descalificación.

1. Las viviendas promovidas o rehabilitadas para uso propio y las adquiridas, sea para uso propio o para su cesión en régimen de arrendamiento, se destinarán a residencia habitual y permanente del propietario o, en su caso, del inquilino, y deberán ser ocupadas por los mismos dentro de los plazos establecidos en la legislación aplicable.
2. Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales, para uso propio, no podrán transmitir intervivos ni ceder el uso por ningún título de las viviendas para las que hubieran obtenido préstamo cualificado, durante
el plazo de diez años desde la formalización de dicho préstamo. Quedan exceptuadas las familias numerosas, en el supuesto al que se refiere el apartado 2 del artículo 9 de este Real Decreto y podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer, por subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo, por cambio de localidad de residencia del titular de la vivienda o por otros motivos justificados, mediante autorización de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla. En cualquier caso, se requerirá la previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción.
Una vez transcurridos diez años desde la formalización del préstamo cualificado al adquirente, adjudicatario o promotor individual para uso propio, la transmisión intervivos ola cesión del uso por cualquier título de las viviendas a que se refiere el apartado anterior, supondrá la pérdida de la condición de cualificado del préstamo, pudiendo la entidad concedente determinar su resolución.
3. En el caso de segundas o posteriores transmisiones de las viviendas sujetas a regímenes de protección pública, el precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil, no podrá superar el establecido, asimismo por metro cuadrado de superficie útil, en aplicación del artículo 14 de este Real Decreto, para las viviendas calificadas o declaradas protegidas en la misma fecha en que se produzca la transmisión y en la misma localidad o circunscripción territorial.
Este sistema de precios máximos de venta será de aplicación mientras dure el régimen legal de protección.
En cuanto al supuesto de segunda transmisión al que se refiere el artículo 20.2, el precio máximo de venta será el establecido en dicho artículo.
4. Las viviendas sujetas a regímenes de protección pública que se acojan a las medidas de financiación establecidas por este Real Decreto no podrán ser objeto de descalificación voluntaria a petición de los propietarios hasta transcurridos quince años contados desde la calificación o declaración definitiva de las mismas.
5. La prohibición de disponer y las limitaciones a que se refieren los apartados 2 a 4 de este artículo se harán constar expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción individual para uso propio, y en la escritura de formalización del préstamo hipotecario, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se hará constar la prohibición y limitaciones a la facultad de disponer por medio de nota marginal.

Artículo 11. Promotores y adjudicatarios.

1. Podrán ser promotores de las actuaciones protegidas las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas.
2. Las referencias que en este Real Decreto se efectúan a los promotores para uso propio se aplicarán, exclusivamente, a las personas físicas individualmente consideradas o agrupadas en cooperativas o en comunidades de propietarios.
3. A efectos de este Real Decreto se entenderá por adjudicatarios a los socios de cooperativas o miembros de comunidades de propietarios, a partir del momento en que se les adjudica la propiedad de una vivienda individualizada.
4. En actuaciones de rehabilitación de edificios y viviendas, podrán ser promotores tanto sus propietarios como los inquilinos de las viviendas cuando, conforme a la legislación aplicable, puedan estos últimos realizar las obras protegidas.
Artículo 12. Ingresos familiares.
1. Los ingresos determinantes del derecho a la financiación cualificada vendrán referidos a los ingresos familiares, que se fijarán en función de la cuantía, en número de veces el salario mínimo interprofesional, corregida según se establece en los apartados 3 y 4 de este artículo, de la parte general y especial de la base imponible reguladas en los artículos 38 y 39, respectivamente, de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, correspondiente ala declaración (o declaraciones) presentada por cada uno de los miembros de la unidad familiar relativa al período impositivo inmediatamente anterior (con plazo de presentación vencido) a la solicitud de financiación cualificada. A tal efecto, se atenderá al importe declarado o, en su caso, comprobado por la Administración tributaria. Si el interesado no hubiera presentado declaración, por no estar obligado a ello, la acreditación de sus ingresos familiares se efectuará mediante declaración responsable, relativa a las mencionadas parte general y especial de la base reguladas en los artículos 38 y 39, respectivamente, de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, sin perjuicio de la posible comprobación administrativa.
Cuando se trate de promotores para uso propio agrupados en cooperativas o comunidades de propietarios, el solicitante individual tendrá que acreditar de nuevo sus ingresos, en la forma establecida en este apartado, al solicitar la subsidiación del préstamo que le corresponda directamente o por subrogación en el obtenido por la cooperativa o comunidad de propietarios.
La solicitud de financiación cualificada implicará la autorización para que la Administración pública competente pueda solicitar la información de carácter tributario o económico que fuera legalmente pertinente, en el marco de la colaboración que se establezca con la Agencia Estatal de Administración Tributaria o con otras Administraciones públicas. En la medida en que, a través de dicho marco de colaboración, el órgano competente de la Administración autonómica pueda disponer de dichas informaciones, no se exigirá a los interesados la aportación individual de certificaciones expedidas por la Agencia Estatal de Administración Tributaria, ni la presentación, en original, copia o certificación, de sus declaraciones tributarias.
2. A efectos de este Real Decreto, se entiende por ingresos familiares los determinados conforme al apartado 1 anterior, referidos a la unidad familiar tal y como resulta definida por las normas reguladoras del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Las referencias a la unidad familiar a efectos de ingresos se hacen extensivas a las personas que no estén integradas en ninguna unidad familiar.
3. Las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla aplicarán a los ingresos familiares un coeficiente multiplicativo corrector, en función del número de miembros de la unidad familiar:

Ver TABLA 1

En caso de que algún miembro de la unidad familiar esté afectado con minusvalía, en las condiciones establecidas en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el coeficiente corrector aplicable será el del tramo siguiente al que le hubiera correspondido.

4. Con independencia de lo establecido en el apartado 3 anterior, las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla podrán aplicar ala magnitud de renta determinada en la forma prevista en el apartado 1 un coeficiente multiplicativo corrector comprendido entre 0,80 y 1,00, en función de la relación existente entre el precio básico y los precios máximos de venta vigentes en cada territorio de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla, o de otras circunstancias consideradas por aquéllas.

CAPÍTULO II

Financiación de viviendas de nueva construcción sujetas a regímenes de protección pública

SECCIÓN 1 .a DISPOSICIONES COMUNES

Artículo 13. Destino de las viviendas sujetas a regímenes de protección pública.

Las viviendas de nueva construcción que en su calificación o declaración como protegidas se acojan a las disposiciones del presente Real Decreto, se destinarán, obtengan o no financiación cualificada, a adquirentes, adjudicatarios, promotores individuales, para uso propio, o arrendatarios, cuyos ingresos familiares no excedan de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

SECCIÓN2.a VENTA O ADJUDICACIóN

Artículo 14. Precios máximos de venta o adjudicación.

a) El precio máximo de venta o adjudicación, por metro cuadrado de superficie útil, que figurará en la calificación o declaración provisional de las viviendas, será fijado por la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla para cada ámbito territorial y tendrá como límite 1,56 veces el precio básico a nivel nacional. En los municipios singulares serán de aplicación los incrementos máximos que establece el artículo 8 de este Real Decreto.
b) Cuando la promoción incluya garajes o trasteros, estén o no vinculados a la vivienda, el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de los mismos, que figurará, asimismo, en la calificación o declaración provisional de la vivienda, no podrá exceder del 60 por 100 del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la misma.
A efectos de determinación del precio máximo total de venta, sólo serán computables, como máximo, 8 metros cuadrados de superficie útil de trastero y 25 metros cuadrados de superficie útil de garaje, con independencia de que su superficie real sea superior.
c) Cuando se trate de promociones de vivienda para uso propio, el precio máximo de adjudicación, o valor de la edificación sumado al del suelo en caso de promoción individual para uso propio, que tendrán los límites establecidos en los apartados anteriores de este artículo, incluirán el conjunto de los pagos que efectúe el promotor individual, el cooperativista o comunero imputables al coste de la vivienda, por ser necesarios para llevar a cabo la promoción y la individualización física y jurídica de ésta, incluyendo, en su caso, los honorarios de la gestión.
Se entenderán por gastos necesarios los de escrituración e inscripción del suelo y los de la declaración de obra nueva y división horizontal; los del préstamo hipotecario; seguros de percepción de cantidades a cuenta y otros análogos. No tendrán tal consideración las aportaciones al capital social, las cuotas sociales ni las de participación en otras actividades que pueda desarrollar la cooperativa o comunidad de propietarios.

Artículo 15. Características de los préstamos cualificados.

Los préstamos para la promoción y adquisición de viviendas sujetas a regímenes de protección pública calificadas o declaradas protegidas tendrán, además de las generales establecidas en el artículo 5 de este Real Decreto, las siguientes características:

A) La cuantía máxima, en los préstamos al promotor, será igual al 80 por 100 del precio máximo de venta o adjudicación fijado en la calificación o declaración provisional de la vivienda como protegida.
Cuando se trate tanto de préstamos directos como subrogados a adquirentes y adjudicatarios, la cuantía máxima del préstamo será igual al 80 por 100 del precio fijado en la escritura de compraventa o adjudicación o del 80 por 100 del valor de la edificación sumado al del suelo, que constará en la escritura de declaración de obra nueva, cuando se trate de préstamos a promotores individuales para uso propio.
Si la vivienda tuviera plaza de garaje o trastero, vinculados en proyecto y registralmente ala vivienda objeto de financiación cualificada, la cuantía global del préstamo, calculada según se establece en los párrafos anteriores, podrá incrementarse como máximo hasta el 80 por 100 del precio máximo legal de venta de aquéllos, en préstamos a promotor o hasta el 80 por 100 del precio o del coste real, según proceda, en los restantes supuestos.
En el supuesto regulado en el apartado 2 del artículo 9 de este Real Decreto, la cuantía máxima del préstamo cualificado no podrá exceder del 80 por 100 de la diferencia entre el precio total de la vivienda protegida objeto de adquisición al amparo del presente Real Decreto y el valor de la vivienda ya poseída a que se refieren los citados apartado y artículo, y se atendrá a los demás requisitos exigibles en el supuesto del primer acceso a la vivienda en propiedad.
No serán objeto de financiación cualificada la promoción o adquisición de locales.
B) El préstamo tendrá un plazo de amortización de veinte años, precedido, en préstamos al promotor, de un período de carencia cuya duración máxima será de tres años desde la formalización del préstamo.
Los préstamos cuyos titulares se encuentren acogidos al sistema de primer acceso a la vivienda en propiedad, no perderán su condición de cualificados en el caso de que su período de amortización sea ampliado excepcionalmente, hasta un máximo de dos años, por acuerdo entre la entidad prestamista y el prestatario, por interrupciones temporales de pagos debidas a situaciones de desempleo, que, a juicio de la entidad de crédito, afecten significativamente a la capacidad de pago del prestatario.
La primera interrupción no podrá tener lugar antes de la amortización de las tres primeras anualidades completamente satisfechas.
El nuevo capital pendiente de amortización, resultante de la incorporación al capital vivo en el momento de cada interrupción de los intereses no satisfechos durante aquélla, no podrá exceder de la cuantía inicial del préstamo.
En estos supuestos de ampliación excepcional del período de amortización, la subsidiación de los préstamos se regirá por lo establecido a tal efecto en el artículo 18.1 de este Real Decreto.

Artículo 16. Préstamos a promotores.

1. Los préstamos cualificados podrán concederse a los promotores de viviendas protegidas de nueva construcción cuando hayan obtenido la calificación o la declaración provisional.

Las disposiciones de los préstamos podrán atenerse a un calendario pactado con la entidad prestamista en función de la ejecución de la inversión del ritmo de venta o adjudicaciones de las viviendas, cuando esta condición sea aplicable.
Las entidades de crédito podrán efectuar una retención máxima del 15 por 100 del préstamo hasta que se acredite la calificación o declaración definitiva, o hasta el otorgamiento y presentación de las escrituras públicas de compraventa o adjudicación para su inscripción registra¡ o, en el supuesto de autopromoción, hasta que la escritura de declaración de obra nueva terminada sea presentada por su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los promotores deberán efectuar la primera disposición del préstamo en un plazo no superior a seis meses desde su formalización, no pudiendo transcurrir entre las restantes disposiciones más de cuatro meses, salvo que medie justa causa.
La falta de disposiciones del préstamo, sin causa justificada, en los plazos establecidos podrá determinar la resolución del contrato con la devolución anticipada de las cantidades dispuestas en su caso.
2. El período de carencia, de una duración máxima de tres años, finalizará, dando inicio al período de amortización, en los siguientes momentos:

a) En los supuestos de venta y adjudicación, en la fecha de otorgamiento de la correspondiente escritura pública, tras la expedición de la calificación o declaración definitiva.
b) En los supuestos de promoción individual para uso propio o promoción para alquiler, en la fecha de otorgamiento de la calificación o declaración definitiva, o, en su caso, en la de declaración de finalización de las obras.

Artículo 17. Préstamos a adquirentes o adjudicatarios.

1. El préstamo cualificado al adquirente o adjudicatario podrá concederse bien por subrogación de éstos en el pago de la carga hipotecaria del préstamo cualificado al promotor, o directamente.
2. En el caso de que exista préstamo al promotor, excepto en el supuesto de promoción individual para uso propio, la adquisición de la vivienda mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa o adjudicación, interrumpe tanto el período de carencia como el devengo de intereses correspondiente a este período y determina el inicio del período de amortización.
Con el otorgamiento de la escritura, que deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, el comprador o adjudicatario asume las responsabilidades derivadas de la hipoteca que grava a la vivienda, debiendo satisfacer a partir de ese momento la amortización del principal e intereses del crédito hipotecario. A tal efecto, se remitirá copia de dicho documento a la entidad de crédito, siendo de cuenta del promotor los gastos de dicha copia.
Si de conformidad con lo dispuesto en el artículo 118 de la Ley Hipotecaria se hubiere pactado que el adquirente o adjudicatario se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará aquél además subrogado en dicha obligación si la entidad de crédito prestase su consentimiento expreso o tácito.
3. La concesión de los préstamos cualificados directos al adquirente y al adjudicatario se atendrá a las siguientes condiciones:

a) Que la vivienda haya obtenido la calificación o declaración definitiva.
b) Que se haya celebrado contrato de compraventa o adjudicación entre el adquirente o adjudicatario y el promotor de la vivienda, y que, entre el visado de dicho contrato y la solicitud del préstamo cualificado, no hayan transcurrido más de seis meses.
c) Que cuando el promotor hubiera recibido préstamo cualificado para la misma vivienda, lo cancele previa o simultáneamente ala concesión del préstamo al adquirente o adjudicatario.

Artículo 18. Subsidiación de préstamos a adquirentes o adjudicatarios.

1. El Ministerio de Fomento subsidiará, en los términos establecidos en el artículo 6 de este Real Decreto, los préstamos cualificados obtenidos por adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales, para uso propio, acogidos al sistema de financiación para primer acceso a la vivienda en propiedad, en la cuantía y por los períodos que a continuación se indican:

Ver TABLA 2

Este sistema de subsidiación es compatible con la obtención de la ayuda estatal directa a la entrada, a la que se refiere el artículo 19 de este Real Decreto.

Alternativamente, los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales, para uso propio, acogidos al sistema de financiación para primer acceso a la vivienda en propiedad, podrán optar por el siguiente sistema de subsidiación, que será incompatible con la obtención de la ayuda estatal directa a la entrada, en su cuantía básica, a la que se refiere el artículo 19 de este Real Decreto:

Ver TABLA 3

2. La subsidiación correspondiente a los prestatarios con ingresos familiares no superiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, y a 3,5 veces dicho salario, en el sistema alternativo de subsidiación, se concederá por un período de cinco años y podrá ser ampliada por otro período de la misma duración máxima.

La ampliación del período de subsidiación exigirá que el beneficiario de esta ayuda solicite la ampliación y acredite, dentro del quinto año del primer período, que sigue reuniendo las condiciones que le hacen acreedor ala subsidiación que le fue concedida.

Se entenderá que se cumplen dichas condiciones, por lo que se refiere a los ingresos familiares, cuando la media de los mismos en los dos años anteriores al de la revisión, no variara en más o en menos de un 20 por 100, en relación con los ingresos familiares acreditados en el momento de la concesión inicial de la subsidiación.

Las modificaciones en niveles de ingresos que excedieran de dicho límite determinarán la aplicación de la subsidiación que corresponda, en su caso, en relación con el nuevo tramo de ingresos en el que se inscriba el solicitante de la ayuda.
3. Cuando se trate de una familia numerosa, el porcentaje de subsidiación correspondiente en cada caso se incrementará adicionalmente en 5 puntos porcentuales durante los primeros cinco años del período de amortización del préstamo cualificado.

Artículo 19. Ayudas estatales directas a la entrada.

Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales, para uso propio que tengan derecho a acogerse al sistema específico de financiación cualificada para el primer acceso a la vivienda en propiedad, podrán solicitar una ayuda estatal directa a la entrada, destinada a facilitar el pago de la entrada correspondiente al precio de venta o adjudicación de la vivienda.

Esta ayuda consistirá, en su parte básica, reservada a aquellos solicitantes con ingresos familiares corregidos que no excedan de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, en el abono de un determinado porcentaje, graduable según los niveles de ingresos de los solicitantes, del precio total de la vivienda que figure en la correspondiente escritura de compraventa o adjudicación, o, en caso de promoción individual para uso propio, de la suma de los valores de la edificación y del suelo, que constarán en la escritura de declaración de obra nueva.

En el supuesto regulado en el apartado 2 del artículo 9 de este Real Decreto, el porcentaje correspondiente se aplicará sobre la diferencia entre el precio total de la vivienda objeto de adquisición al amparo de este Real Decreto y el valor de la vivienda ya poseída, determinado según se establece en los citados apartado y artículo.

Con independencia de la cuantía básica de la ayuda estatal directa a la entrada, podrá corresponder una cuantía especial de ayuda estatal directa a la entrada, cifrada en las cantidades en euros que se indican, cuando el solicitante, con ingresos familiares corregidos no superiores a 4,5 veces el salario mínimo interprofesional, reúna alguna o varias de las circunstancias personales o familiares que se especifican en este mismo número, que serán acumulables entre sí.

La cuantía total de la ayuda estatal directa a la entrada se satisfará a sus destinatarios, directamente y mediante pago único, por las entidades de crédito concedentes del préstamo cualificado, cuya obtención será necesaria para poder recibir la ayuda estatal directa a la entrada, en el momento de la formalización de aquél, o de la subrogación en el préstamo obtenido por el promotor.

Las cuantías abonadas en concepto de ayuda estatal directa a la entrada podrán ser reintegradas por el Ministerio de Fomento a dichas entidades financieras al contado y sin intereses, o bien en un período máximo de cinco años, aplicando, en este último supuesto, el tipo de interés efectivo vigente, en cada momento, para los convenios con las mencionadas entidades de crédito para la financiación de las actuaciones protegidas del Plan de Vivienda.

El citado reintegro será efectuado por el Ministerio de Fomento con independencia de cualesquier circunstancias personales que puedan afectar al destinatario de la ayuda estatal directa a la entrada.

Las cuantías de la ayuda estatal directa básica ala entrada serán las siguientes:

Ver TABLA 4

Las cuantías de la ayuda estatal directa especial a la entrada serán las siguientes:

Ver TABLA 5

(1 ) Edad no superior a treinta y cinco años del destinatario que aporte la totalidad o la mayor parte de los ingresos familiares.
(2) Unidad familiar formada únicamente por el padre o la madre y los hijos, o que en la unidad familiar haya personas con minusvalías en las condiciones establecidas en la legislación sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, o que la unidad familiar tenga a su cargo a alguna persona de más de sesenta y cinco años.

Cuando la vivienda estuviera situada en un municipio singular, las cuantías especiales de la ayuda estatal directa a la entrada se incrementarán en el mismo porcentaje, fijado por la Comunidad Autónoma o por las Ciudades de Ceuta y Melilla, que corresponda a los precios máximos de venta de las viviendas en la localidad en la que se ubique, según se establece en el artículo 8 de este Real Decreto.

SECCIÓN 3.a ARRENDAMIENTO

Artículo 20. Condiciones de las actuaciones financiadas con destino a arrendamiento. Rentas máximas.

1. La obtención de financiación cualificada para la promoción y rehabilitación de edificios y viviendas, para su cesión en arrendamiento, supondrá la vinculación de los mismos a dicho régimen de uso durante un período de diez o veinticinco años, según sea la duración contratada del período de amortización del préstamo.
Dicho plazo de vinculación, que deberá figurar en la calificación o declaración provisional de actuación protegida, se contará a partir de la fecha de la calificación o declaración definitiva.
2. No obstante lo establecido en el apartado 1 anterior, en el caso de las viviendas vinculadas al régimen de arrendamiento por plazo de veinticinco años, el arrendador de las viviendas podrá ofrecer en venta, previa notificación a la Comunidad Autónoma, hasta el 50 por 100 de las mismas a los inquilinos, en las siguientes condiciones:
1.a El inquilino deberá haber permanecido en régimen de arrendamiento en la vivienda durante al menos cinco años.
2.a La vivienda habrá debido estar destinada al régimen de arrendamiento al menos durante diez años desde su calificación definitiva.
En el supuesto de que el inquilino no comprase la vivienda, el arrendador podrá optar por continuar con la explotación de la misma en régimen de arrendamiento, o venderla, previa autorización, en su caso, del cambio de uso por parte de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla y coincidiendo con la terminación del plazo de contrato de arrendamiento o de alguna de sus prórrogas.
En caso de venta por cualquiera de los supuestos indicados, el precio máximo de la vivienda, que figurará en el visado del contrato de compraventa, expedido por la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla, no podrá superar, por metro cuadrado de superficie útil, 1,25 veces el precio básico a nivel nacional vigente en el momento de la transacción, sin perjuicio del incremento adicional de precio que correspondiera por la eventual ubicación de la vivienda en un municipio singular. Si la vivienda tuviera garaje o trastero será de aplicación el porcentaje establecido en el párrafo b) del artículo 14 de este Real Decreto, a efectos del cálculo del precio de los mismos.
3. Las viviendas protegidas para alquiler podrán ser enajenadas por sus promotores, individualizadamente o por promociones completas, según proceda de acuerdo con la normativa aplicable, en cualquier momento del período de vinculación a dicho régimen de uso, previa autorización, y en las condiciones fijadas por parte del órgano competente de la Comunidad Autónoma o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, a nuevos titulares, incluyendo sociedades o fondos de inversión inmobiliaria, pudiendo retener, si así lo acuerdan, la gestión de las promociones, con la obligación, por parte de los adquirentes, de atenerse alas condiciones, plazos y rentas máximas establecidos en este Real Decreto, subrogándose en sus derechos y obligaciones y pudiendo subrogarse, total o parcialmente, en la financiación cualificada que hubieran obtenido los promotores.
4. Las viviendas promovidas para destinarlas a arrendamiento podrán ser edificadas sobre suelos de régimen de cesión del derecho de superficie, bajo cualquier modalidad del mismo, siempre que ello no impida el cumplimiento de los requisitos y obligaciones del arrendador.
5. Las rentas máximas anuales iniciales serán:
a) La renta anual máxima inicial será el 4 por 100, cuando el préstamo cualificado tenga veinticinco años de amortización, y el 7 por 100, cuando el préstamo sea a diez años, del precio legal máximo al que se refiere el apartado 2 anterior, último párrafo, aplicando la cuantía del precio básico a nivel nacional vigente en el momento de la calificación definitiva de la vivienda.
b) La renta inicial aplicada, o que hubiera podido aplicarse, podrá actualizarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del índice Nacional General del Sistema de Indices de Precios al Consumo.
c) El arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable.
6. Las disposiciones de los cinco apartados anteriores serán aplicables a los arrendamientos u otras formas de explotación a que se refiere el artículo 1.2.
7. Podrán acogerse a la financiación cualificada correspondiente alas viviendas protegidas promovidas para arrendamiento, la adquisición de viviendas existentes que cumplan las condiciones establecidas en el capítulo IV de este Real Decreto, por entidades sin ánimo de lucro para su cesión en arrendamiento, ateniéndose a los términos, plazos y rentas máximas previstas en este artículo.

Artículo 21. Financiación cualificada.

1. Además de las condiciones referentes a las actuaciones en general, establecidas en el artículo 3 de este Real Decreto, así como las características de los préstamos contenidos en los artículos 15 y 16, aplicables a los préstamos a promotores de viviendas para arrendamiento, habrá que tener en cuenta, asimismo sus siguientes singularidades:
a) La cuantía máxima del préstamo será del 80 por 100 del precio máximo al que se refiere el apartado 2, último párrafo, del artículo 20, de este Real Decreto.
b) El plazo de amortización de los préstamos será de diez o veinticinco años, precedido de un período de carencia cuya duración máxima será de tres años.
c) Las entidades de crédito podrán efectuar una retención máxima del 15 por 100 del préstamo hasta que el 50 por 100 de los respectivos contratos sean objeto del correspondiente visado.
d) Si la promoción de viviendas destinadas a arrendamiento fuera edificada sobre suelos en régimen de cesión del derecho de superficie, la cuantía máxima del préstamo cualificado sería del 70 por 100 del precio total de la vivienda.
2. La subsidiación para los préstamos cualificados obtenidos por promotores de actuaciones destinadas a arrendamiento será la siguiente:

Ver TABLA 6

Durante el período de carencia, la subsidiación aplicable será la misma que la correspondiente a los 5 primeros años del período de amortización.
3. El Ministerio de Fomento subvencionará al promotor en una cuantía del 15 por 100, si el préstamo fuera a 10 años, o del 20 por 100, si el préstamo fuera a 25 años, del precio máximo total de venta al que se refiere el artículo 20, apartado 2, último párrafo, de este Real Decreto, por cada una de las viviendas destinadas a arrendamiento que tuvieran una superficie no superior a 70 metros cuadrados útiles.
A propuesta de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, el Ministerio de Fomento podrá autorizar que se anticipe al promotor la percepción de hasta el 50 por 100 de la subvención, previa certificación de la iniciación de las obras.
Dicho anticipo podrá alcanzar la totalidad de la mencionada subvención, asimismo a propuesta de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, cuando el promotor se comprometa a reducir la renta a percibir, durante los primeros cinco años, de modo que dicha renta se sitúe en 1 punto porcentual menos que las establecidas en el artículo 20.5.a).
Las cantidades cuyo anticipo se autorice, en función de las disponibilidades presupuestarias, por el Ministerio de Fomento deberán ser garantizadas mediante aval u otros medios de garantía aceptados por el ordenamiento jurídico que aseguren su devolución en caso de incumplimiento de los requisitos exigidos para la obtención de la subvención, o de falta de la calificación o de declaración definitiva o, en su caso, de la declaración de terminación de las obras.

CAPÍTULO III
Cofinanciación de viviendas de promoción pública

Artículo 22. Cofinanciación de viviendas de promoción pública.

1. El Ministerio de Fomento cofinanciará, en los términos en que se acuerde en los convenios que se suscriban con las Comunidades Autónomas y con las Ciudades de Ceuta y Melilla, el coste de promoción, bajo cualquier modalidad, de viviendas calificadas de promoción pública, según lo establecido en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, o en la normativa propia de aquellas, para cesión en arrendamiento, siempre que sus destinatarios tengan unos ingresos familiares que no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, o de otro límite inferior que establezca la normativa propia de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla.
2. La superficie útil máxima de las viviendas a que se refiere el número anterior no podrá exceder de 70 metros cuadrados, o de 90 si la unidad familiar consta de 4 o más miembros.
3. La cofinanciación de las viviendas a que se refiere este artículo supondrá la permanencia en el régimen de uso indicado durante un período de al menos diez años.
4. La cuantía máxima de la cofinanciación estatal será del 30 por 100 del coste de la promoción. A estos efectos, el coste máximo computable, por metro cuadrado de superficie útil, será igual al 85 por 100 del precio básico a nivel nacional vigente en el año en que se inicie la promoción.
5. El abono de la aportación financiera estatal habrá de fraccionarse en anualidades, con un número máximo de tres, pudiéndose establecer asimismo una entrega inicial de hasta el 30 por 100 de la subvención al inicio de la obra, según acuerden ambas Administraciones.

CAPÍTULO IV
Financiación de la adquisición protegida de otras viviendas existentes

Artículo 23. Ámbito de las actuaciones protegidas.

A los efectos de este Real Decreto se considera adquisición protegida de viviendas existentes la que tenga lugar a título oneroso, en los siguientes supuestos:
a) La adquisición, en segunda o posterior transmisión, de viviendas libres o sujetas a regímenes de protección pública.
Asimismo, se considerarán segundas transmisiones, a estos efectos, las transmisiones que se realicen de viviendas protegidas que se hubieran destinado con anterioridad a arrendamiento.
b) La adquisición, en primera transmisión, de las viviendas sujetas a regímenes de protección pública, con superficie de hasta 120 metros cuadrados, a las que se refiere el artículo 3.f) de este Real Decreto, cuando haya transcurrido un plazo de un año como mínimo desde la fecha de la calificación o declaración definitiva de las mismas, y no hubieran sido adquiridas por las familias numerosas alas que se destinaban.
c) La adquisición de viviendas libres de nueva construcción, cuando haya transcurrido un plazo de dos años como mínimo entre la expedición de la licencia de primera ocupación, el certificado final de obra o la cédula de habitabilidad, según proceda, y la fecha del contrato de opción de compra o de compraventa.
d) La adquisición de viviendas libres resultantes de las actuaciones de rehabilitación de edificios, a las que se refiere el artículo 37 de este Real Decreto, con o sin adquisición del edificio rehabilitado.

Artículo 24. Precio máximo de venta.

1. El precio máximo de venta, por metro cuadrado útil, de las viviendas existentes, será el establecido como máximo, con carácter general, por la Comunidad Autonoma o Ciudades de Ceuta y Melilla, para las viviendas, de nueva construcción, calificadas o declaradas provisionalmente como protegidas, y para los garajes y trasteros, en la misma localidad o circunscripción territorial, en el momento en el que tenga lugar el contrato de opción de compra o compraventa visado por el órgano administrativo competente.
2. El precio máximo de venta de las viviendas acogidas a algún régimen de protección pública será el que corresponda según las normas específicas que les sean de aplicación, siempre que su precio de venta no exceda de los máximos establecidos en el apartado anterior de este artículo.

Artículo 25. Características de los préstamos cualificados.

1. Los préstamos para la adquisición de viviendas existentes tendrán las mismas características que los préstamos directos a adquirentes regulados en el artículo 17 de este Real Decreto, en relación con el artículo 15.
2. Para la obtención de los préstamos a que se refiere el apartado anterior, se cumplirán los siguientes requisitos:

a) Que se haya celebrado contrato de opción de compra o de compraventa, debidamente visado por el órgano administrativo competente, acreditativo del cumplimiento de los requisitos y condiciones necesarios para obtener la financiación cualificada.
b) Si el vendedor hubiese recibido préstamo cualificado para la misma vivienda, deberá cancelarlo previa o simultáneamente a la formalización del préstamo al adquirente, salvo en el supuesto contemplado en el artículo 23.d) de este Real Decreto.
c) Que entre la celebración del contrato de opción de compra o de compraventa y la solicitud del visado del mismo por el órgano competente no hayan transcurrido mas de cuatro meses.
d) El plazo de validez del visado para solicitar el préstamo cualificado será de seis meses desde su otorgamiento, salvo que las Comunidades Autónomas o las Ciudades de Ceuta y Melilla dispongan otro distinto.

Artículo 26. Subsidiación de los préstamos cualificados y ayuda estatal directa ala entrada.

La subsidiación de los préstamos cualificados concedidos a adquirentes de las viviendas a las que se refiere este capítulo, así como todo lo relativo a la ayuda estatal directa a la entrada, se adecuarán a lo establecido en los artículos 18 y 19 para adquirentes de viviendas protegidas de nueva construcción, en primer acceso a la vivienda en propiedad. Cuando las viviendas sean adquiridas por familias numerosas, aquellas podrán tener una superficie útil de hasta 120 metros cuadrados.

Para las viviendas a las que se refiere el artículo 23.b), podrá obtenerse la financiación cualificada correspondiente a 90 metros cuadrados útiles, con independencia de que la superficie real, dentro del límite establecido en dicho artículo, sea mayor.

CAPÍTULO V

Financiación de actuaciones protegidas en materia de rehabilitación

SECCIÓN 1 .a DISPOSICIONES COMUNES

Artículo 27. Actuaciones protegidas.

1. A los efectos de este Real Decreto tendrán la consideración de actuaciones protegidas la rehabilitación de áreas urbanas en proceso de degradación, de edificios y de viviendas, incluyendo el parque residencial propiedad de las Comunidades Autónomas, de las Ciudades de Ceuta y Melilla y de otros entes públicos territoriales.

2. El Ministerio de Fomento podrá conceder subvenciones para la implantación y mantenimiento de oficinas para la gestión y asesoramiento de la rehabilitación por los entes públicos territoriales, incluyendo aquellas oficinas que se dediquen a información y apoyo a la gestión de otras actuaciones protegidas. El Ministerio de Fomento, oídas las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla, fijará, en el ámbito de los convenios previstos en el artículo 43 de este Real Decreto, las condiciones para la concesión de dichas subvenciones y los criterios de su distribución territorial.

Artículo 28. Concepto y limitaciones del presupuesto protegido.

1. Se considera presupuesto protegido de las actuaciones de rehabilitación, con las limitaciones que se establecen en los apartados 2 y 3 de este artículo, el coste real de las mismas determinado por el precio total del contrato de ejecución de obra, los honorarios facultativos y de gestión y los tributos satisfechos por razón de las actuaciones, así como, en su caso, el precio de adquisición del edificio.

2. Superficie máxima computable por vivienda y otras edificaciones.

a) Para la determinación del presupuesto protegido, la superficie máxima computable por vivienda será la de 120 metros cuadrados de superficie útil, con independencia de que su superficie real pudiera ser superior.

b) Cuando las actuaciones afectasen ala totalidad de un edificio o a sus partes comunes, el presupuesto protegido se calculará sobre la superficie útil computable de las viviendas del inmueble y de los locales, en el caso de que estos participen en los costes de ejecución, limitada dicha superficie a 120 metros cuadrados útiles como máximo por cada vivienda o local.

c) Cuando la actuación suponga la modificación de la superficie útil destinada a viviendas, el presupuesto protegido se calculará sobre la mayor de las superficies útiles que resulten antes o después de las obras de rehabilitación, computándose como máximo 120 metros cuadrados útiles por vivienda.

d) Las obras de rehabilitación de la vivienda podrán extenderse a una plaza de garaje y a un trastero, cuando estén vinculados en proyecto y registralmente a la vivienda objeto de rehabilitación, computándose, a efectos de determinación del presupuesto protegido, las superficies máximas a que se refiere el artículo 14.b) de este Real Decreto.

e) Cuando de una rehabilitación estructural o funcional se deriven necesariamente obras de adecuación de habitabilidad, podrá incluirse el coste de las mismas en el presupuesto protegido de dicha rehabilitación.

3. Presupuesto protegido máximo de la actuación por metro cuadrado útil.

a) En rehabilitación de edificios, el presupuesto protegido por metro cuadrado de superficie útil no podrá exceder del 70 por 100 del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil, establecido en el artículo 14.a) de este Real Decreto, con carácter general, para las viviendas sujetas a regímenes de protección pública declaradas protegidas, aplicable en el momento
de la calificación o declaración provisional de actuación protegida de rehabilitación, en la misma localidad o circunscripción territorial.
Dicho porcentaje se elevará hasta el 80 por 100 de dicho precio máximo de venta en el supuesto de que se incluya la adquisición del inmueble para su inmediata rehabilitación.
b) Cuando los inmuebles estén situados en conjuntos históricos, el presupuesto protegido que hubiera correspondido en aplicación del párrafo a) de este artículo, podrá incrementarse hasta un 25 por 100, no pudiendo exceder en ningún caso dicho presupuesto protegido incrementado, del coste real derivado de las necesidades específicas de interés arquitectónico, histórico o ambiental de que se trate.
c) En rehabilitación de viviendas, el presupuesto protegido no podrá exceder, por metro cuadrado de superficie útil, del 50 por 100 del precio máximo de venta, asimismo, por metro cuadrado de superficie útil, establecido en el artículo 14.a) con carácter general, para las viviendas protegidas de nueva construcción, aplicable en el momento de la calificación o declaración provisional de actuación protegida de rehabilitación, en la misma localidad o circunscripción territorial.
Las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla podrán fijar una cuantía mínima del presupuesto protegido como condición adicional para incluir estas actuaciones en el ámbito de la protección estatal.

SECCIÓN 2.a ÁREAS DE REHABILITACIÓN

Artículo 29. Operaciones protegidas.

1. A los efectos de este Real Decreto se entenderán como áreas de rehabilitación las áreas de rehabilitación integrada, así como cualquier otra que, por tratarse de zonas o barrios en proceso de degradación, sean así declaradas por el órgano competente de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla, previo acuerdo con el Ayuntamiento afectado.
2. En dichas áreas podrán ser protegidas las operaciones de rehabilitación de edificios y viviendas, incluyendo, si ello fuera necesario, la ejecución de la urbanización o reurbanización del ámbito considerado, comprendiendo, en su caso, las obras de demolición.
3. En caso de promoción en el área objeto de rehabilitación de viviendas de nueva construcción sujetas a algún régimen de protección pública, de los comprendidos en el artículo 1.1.a) y b), será de aplicación, en su caso, los sistemas de financiación cualificada establecidos en los capítulos II y III, según proceda.
4. Las operaciones se ajustarán estrictamente al planeamiento urbanístico vigente, debiendo en todo caso quedar asegurada la diversidad social y de usos y, en particular, el realojamiento de la población residente en los términos establecidos en la legislación vigente.

Artículo 30. Financiación cualificada.

1. La financiación cualificada específica de las áreas de rehabilitación consistirá, sin perjuicio de lo establecido en los apartados 3 y 5 de este artículo, en una subvención con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento destinada al promotor, que se abonará a través de la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla o, en su caso, en la forma que se acuerde según establece el apartado 4 de este artículo. La cuantía máxima de la subvención será la siguiente:

a) Hasta el 40 por 100 del coste de la rehabilitación de edificios y viviendas, sin que la subvención media pueda exceder de 4.000 euros por vivienda objeto o, en su caso, consecuencia de la rehabilitación.
b) Hasta el 25 por 100 del coste de las operaciones de urbanización y reurbanización, incluyendo, en su caso,las obras de demolición a que se refiere el apartado 2 del artículo anterior, siempre que la cuantía resultante no exceda del 25 por 100 de la subvención que corresponda efectivamente como consecuencia del párrafo a) anterior.
2. La subvención podrá ser abonada fraccionadamente en función del desarrollo de las correspondientes actuaciones y de las disponibilidades presupuestarias.
3. En el caso de que se hubiera atribuido a un ente gestor con personalidad jurídica propia la función de llevar a cabo lo dispuesto en el acuerdo suscrito entre la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla y el Ayuntamiento, dicho ente podrá solicitar préstamo cualificado sin subsidiación, con las características establecidas en el artículo 33.1.
4. La financiación cualificada específica establecida en este artículo deberá ser acordada, individualmente para cada área y dentro del número de objetivos y del volumen de recursos estatales convenidos, en el ámbito de la Comisión Bilateral de Seguimiento a la que se refiere el artículo 43.d), concretándose, asimismo, las aportaciones financieras, los compromisos de las Administraciones interesadas y las fórmulas específicas de seguimiento para la liquidación efectiva de la subvención.
La Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Me¡iIla remitirán previamente una memoria-programa donde se recojan, al menos, las correspondientes delimitaciones geográficas, los elementos sociológicos, técnicos y económicos esenciales de las actuaciones rehabilitadoras previstas y su programación, en especial la estimación de los costes, y se justifique la viabilidad financiera de la operación.
En particular, deberán presentarse desglosados los presupuestos correspondientes a los párrafos a) y b) especificados en el apartado 1 de este artículo.
5. El acuerdo sobre financiación específica, a que se refiere el apartado 4 de este artículo, comportará la posibilidad de que la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla eximan a los promotores de actuaciones de rehabilitación en dicha área de cumplir las limitaciones establecidas en el presente capítulo relativas a metros cuadrados computables a efectos del cálculo del presupuesto protegido, ingresos familiares de los solicitantes de financiación cualificadas y antigüedad mínima del edificio.
Cuando el área de rehabilitación declarada por la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla no vaya a ser objeto del citado acuerdo sobre financiación específica, podrán sin embargo las mismas autorizar la exención de los límites indicados, siempre que, valorada su repercusión adicional respecto al gasto estatal, el Ministerio de Fomento diera su conformidad al respecto.

SECCIÓN 3.a REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS Y VIVIENDAS

Artículo 31. Modalidades de actuación.

1. La rehabilitación de edificios exigirá que éstos, una vez efectuadas las actuaciones, presenten una superficie útil mínima destinada a vivienda o viviendas del 60 por 100 de la superficie útil total, excluido del cómputo, en su caso, la planta baja cuando no se destine a vivienda y las superficies bajo rasante, y se referirá a las modalidades de actuaciones que se definen a continuación:
a) La remodelación de un edificio, con o sin viviendas, que tendrá por objeto modificar la superficie útil destinada a viviendas o modificar el número de éstas, sin que ninguna vivienda supere, en caso de ampliación, 120 metros cuadrados de superficie útil. En este caso,
se incluirá como actuación protegida la adecuación de habitabilidad de las nuevas viviendas.
b) La adecuación estructural, considerando como tal las obras que proporcionen al edificio condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad, resistencia, firmeza y solidez.
c) La adecuación funcional, entendiendo como tal la realización de las obras que proporcionen al edificio condiciones suficientes respecto de accesos, estanqueidad frente a la lluvia y humedad, aislamiento térmico, redes generales de agua, gas, electricidad, telefonía, saneamiento, servicios generales y seguridad frente a accidentes y siniestros, así como respecto a otros aspectos incluidos en la correspondiente normativa específica de la Comunidad Autónomo o Ciudades de Ceuta y Melilla.
Se consideran, asimismo, obras para la adecuación funcional de los edificios, las actuaciones que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas, de conformidad con lo dispuesto por la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.
d) Como parte de las actuaciones protegidas se podrá incluir la realización de obras complementarias de las actuaciones de rehabilitación previstas en la normativa autonómica correspondiente.
2. La rehabilitación de viviendas se referirá a su adecuación de habitabilidad.
Se consideran obras para la adecuación de habitabilidad de una vivienda:
a) Las que le proporcionen condiciones mínimas respecto a su superficie útil, distribución interior, instalaciones de agua, electricidad y, en su caso, de gas, ventilación, iluminación natural y aireación, aislamiento térmico y acústico, servicios higiénicos e instalaciones de cocina u otros servicios de carácter general.
b) La realización de obras de adecuación que posibiliten en las viviendas ahorro de consumo energético o que permitan la adaptación a la normativa vigente en materia de agua, gas, electricidad, protección contra incendios o saneamiento, o aquellas otras que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas de conformidad con lo dispuesto por la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.
c) La ampliación del espacio habitable de una vivienda mediante obras, conforme a lo dispuesto en el planeamiento urbanístico, siempre que la superficie útil resultante no exceda de 120 metros cuadrados.

Artículo 32. Condiciones para la calificación como actuación protegida.

Las actuaciones de rehabilitación de edificios y de viviendas requerirán, para ser calificadas que se cumplan, al menos, las siguientes condiciones:
a) Antigüedad mínima de quince años, excepto si se trata de obras de adecuación funcional de los edificios o viviendas que tengan por finalidad suprimir barreras arquitectónicas alas personas con discapacidad, o cuando las obras sean necesarias para adaptar las instalaciones a la normativa técnica aplicable, cuando esta última hubiera entrado en vigor con posterioridad a la terminación del edificio.
b) Que los edificios objeto de remodelación dispongan de adecuación estructural y funcional o vayan a alcanzarlas simultáneamente; y que los que van a ser rehabilitados para obtener la adecuación funcional dispongan ya de la adecuación estructural.

c) Que en rehabilitación de vivienda, se encuentre ésta ubicada en edificio que posea características estructurales y funcionales correctas.
d) Que los ingresos familiares de los promotores no excedan de las siguientes cuantías:
1.a En rehabilitación de edificios: 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en, al menos, el 60 por 100 de los casos de los titulares u ocupantes de las viviendas, promotores de dicha rehabilitación, sin perjuicio de la posibilidad de calificación individual a efectos de lo previsto en el artículo 35.1 .b) de este Real Decreto.
2.a En rehabilitación de vivienda: 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, con excepción de los casos previstos en el artículo 35.2.b) y c) de este Real Decreto.

Artículo 33. Préstamos cualificados.

1. Además de las características generales de los préstamos cualificados establecidas en el artículo 5 de este Real Decreto, los préstamos cualificados para actuaciones de rehabilitación de edificios y de viviendas tendrán las siguientes:
a) El préstamo cualificado podrá alcanzar la totalidad del presupuesto protegido.
b) El plazo máximo de amortización del préstamo,
en rehabilitación de edificios, será de veinte años, precedido de un período de carencia cuya duración máxima será de tres años.
c) En rehabilitación de viviendas el plazo máximo de amortización del préstamo será de diez años más un año de carencia como máximo.

2. Podrán obtener préstamo cualificado para financiar la actuación rehabilitadora, calificada como protegida, de una vivienda o de un edificio, todos los titulares u ocupantes de las viviendas, incluso, en el caso de rehabilitación de edificios, aquellos que no cumplan el requisito de ingresos familiares.
3. No será objeto de financiación cualificada la rehabilitación de locales, sin perjuicio de la posibilidad de obtención de préstamo cualificado cuando se trate de la rehabilitación de elementos comunes de edificios y los locales participen en los costes de ejecución y de lo establecido en el artículo 35.1.a).

Artículo 34. Subsidiación de préstamos cualificados para rehabilitación de edificios.

1. El Ministerio de Fomento subsidiará los préstamos