• La ejecución de los procesos declarativos.
• El procedimiento de apremio de los juicios ejecutivos pendientes.
• Los procesos de ejecución ya iniciados al entrar en vigor la nueva Ley. Este último criterio es el que se sigue en la mayoría de los Juzgados a fin de aplicar la nueva ley a los procedimientos anteriores, en lo que respecta a la publici dad de las subastas, requisitos de participación en las mis mas, aprobación del remate, posesión y lanzamiento.

¿CÓMO PUEDO CONSEGUIR EL BIEN QUE ME INTERESA?

Participando en la subasta: Personalmente

Acudiendo a la subasta usted mismo. No podemos olvidar que antes de la aprobación del remate, el deudor podrá liberar el bien o bienes pagando íntegramente lo que deba al ejecutante, por principal, intereses y costas.

Si no hubiera postores, el ejecutante no puede concurrir sólo a la subasta, si bien lo que si podrá, es pedir la adjudicación de los bienes por el 30% si fueran muebles o por el 50% si fueran inmuebles o, en su caso, por la cantidad que se le deba por todos los concepto. Si no utiliza esta facultad en el plazo de 20 días se procederá al alzamiento del embargo a instancias del ejecutado.

En un principio, no hay ningún precio de salida, sin embargo, las probabilidades de obtener la aprobación del remate a nuestro favor dependerán de que seamos el mejor postor y además del porcentaje de nuestra puja respecto al tipo de la subasta.

Una vez celebrada la subasta hay que esperar la aprobación del remate por el Juez y esa aprobación viene condicionada por diferentes supuestos posibles:

• Si ofrecemos más del 70% (inmuebles) del tipo o 50% (muebles) con pago al contado, la posibilidad de adjudicarse el bien es mayor pero también el precio será mas alto.
• Si ofrecemos más del 70% o 50 % con pago aplazado y el ejecutante no mejora la postura, las posibilidades disminuyen pero podemos financiar la operación.
• Si ofrecemos mas del 50% (inmuebles) del tipo o 30% (muebles) y no mejoran la postura ni ejecutado, ni ejecutante. En este caso las posibilidades de adjudicación dependerán del interés del ejecutante y de las posibilidades del ejecutado.
• Si ofrecemos lo que se deba por principal, intereses y costas y tampoco mejoran la postura ni ejecutado ni ejecutante. En este caso la posibilidad de negocio es mayor y mayor también el riesgo de no adjudicarse el bien.

Cuando la mejor postura no cumpla ni siquiera los anteriores requisitos, el tribunal aprobará el remate, después de oír a las partes, a la vista de las circunstancias del caso.

Mejora de postura

Como hemos visto, el hecho de ser el postor que mayor puja ofreció en la subasta no quiere decir que se apruebe el remate a nuestro favor, ya que la ley prevé la posibilidad de que tanto el ejecutado como el ejecutante puedan mejorar la postura o las condiciones después de celebrada la subasta.

1. Mejora de postura del deudor: Cuando la mejor postura sea inferior al 50 o 70% del tipo, respectivamente, el ejecutado podrá presentar a un tercero que mejore la postura del 50 o 70% o, siendo inferior, sea suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, en el plazo de 10 días desde que se le notifique esa mejor postura.

2. Mejora de postura del acreedor: Cuando la mejor postura sea superior al 50 o 70%, pero ofreciendo pagar a plazos con garantía bancaria o hipotecaria, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del bien por el 50 o 70% del tipo en los 5 (muebles) o 20 (inmuebles) días siguientes. Si no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate a favor de la mejor postura con las condiciones de pago ofrecidas.

Cuando la mejor postura sea inferior al 50 o 70% del tipo, respectivamente y el deudor no haya mejorado la postura, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del bien por el 50 o 70% o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que supere la mejor postura, en el plazo de 5 días.

Participando en la subasta: Mediante sobre cerrado

Las normas generales son las mismas que participando personalmente, si bien cabe la posibilidad de pujar mediante sobre cerrado enviando un escrito dirigido al Juzgado, indicando los datos personales si puja en su nombre, los de la empresa que representa, nº de procedimiento y el deseo de comparecer mediante «pliego cerrado». Deberá añadir la cantidad en letra y en número que ofrece por el bien subastado, y firmarlo.

Este escrito junto con las fotocopias del D.N.I., y los poderes en su caso, y el resguardo de haber depositado la correspondiente fianza o el aval, deberá presentarlo en el Juzgado encargado de la subasta o enviarlo por correo certificado.

Comprando en Cesión de Remate

El interés de la cesión del remate, se centra en evitar una transmisión patrimonial con los gastos que ello lleva aparejados. Al adquirir un bien en subasta, se debe pagar impuestos y otros gastos. Después, al vender el inmueble, el comprador tendrá también que pagar impuestos y gastos. Si conseguimos que el inmueble pase directamente al comprador interesado, ahorraremos los gastos aparejados a una transmisión patrimonial y el precio final puede ser más ventajoso.

Es una forma de entrar en el mundo de las subastas si no se atreve a participar en ellas y lo puede hacer poniéndose en contacto con el ejecutante, (en muchos casos una entidad financiera) o con el posible adjudicatario y acordando los términos de la cesión.

En muchos casos los bancos acaban adjudicandose el bien por falta de postores. En tal caso Vd. podrá entrar en contacto con el banco y pactar la cesión del remate. Si se trata del ejecutante, este puede solicitar que se apruebe a su favor el remate en «calidad de ceder». Durante 20 días el ejecutante-adjudicatario podrá presentarse con usted en el Juzgado, donde ingresará la diferencia para que el Juez dicte auto de adjudicación a su nombre.

Si se trata de un posible adjudicatario y que no es el ejecutante, deberá hacerlo de otra manera, deberá consignar a su propio nombre el dinero de la fianza para participar en la subasta, de forma que si al final el posible adjudicatario no resulta tal, las cantidades consignadas se le devuelven a usted directamente.

Si como es nuestro objetivo, el posible adjudicatario resulta el mejor postor, sólo tendrá que dejar pasar el plazo de los 20 días sin consignar el resto del precio y usted solicitar que se apruebe el remate a su favor, consignando simultáneamente la diferencia entre lo depositado y el precio del remate.

No olvide que solo cuenta con 20 días (10 días en caso de bienes muebles) para cerrar la operación, por lo que se hace imprescindible tenerlo todo preparado con antelación a la adjudicación, aún conociendo el riesgo de que sea otra persona quien se adjudique el bien y pierda esta oportunidad.

Sin embargo, bien merece la pena intentarlo las veces que sean necesarias, si esto se traduce en compra de inmuebles a precios realmente ventajosos, en realidad al precio que usted pone.

Comprándolo directamente al adjudicatario

Nos estamos refiriendo al caso en que los adjudicatarios sean los bancos. Ocurre que en estos momentos los bancos tras promover una subasta con el fin de cobrar créditos no satisfechos, terminan por adjudicarse el bien por falta de un mejor postor. El banco no desea quedarse con un sinfín de inmuebles y tampoco desea perder dinero por los impagados, por lo tanto, este es el espacio de negociación para obtener inmuebles a un buen precio.

Comprándolo directamente al demandado

Poniéndose en contacto con el demandado y propiciando una compraventa normal. Se trata de pensar en primer lugar que el demandado puede estar interesado en vender antes de que salga a subasta ya que, con mucha probabilidad, usted podrá ofrecer un mejor precio que el que se obtendría en la subasta judicial y eso hace que el precio final pueda ser ventajoso para ambas partes.

¿QUE DEBE PREPARAR ANTES DE LA SUBASTA?

Cuando haya localizado el inmueble que le interesa, no olvide lo siguiente:

1.Visitar el inmueble para obtener la mayor información posible sobre:

• El entorno, las comunicaciones y otras características particulares.
• Calidad de instalaciones y suministros del inmueble así como su situación urbanística.
• Características del inmueble, tales como distribución, orientación etc., y quien lo ocupa.

Este punto es tan importante para el comprador como difícil, ya que no puede obligar al ocupante a enseñar el inmueble o a decir si es el propietario o arrendatario. Sin embargo, si quienes habitan la casa son los dueños es muy probable que estén receptivos a negociar la venta antes de que salga a subasta, lo que le permitirá comprobar el estado real de la finca y tal vez cerrar la operación sin necesidad de ir a subasta. El demandado es el primer interesado en que la finca alcance un buen precio en la subasta para extinguir la deuda e incluso obtener sobrante.

2.Tratar de averiguar si el inmueble está ocupado por los propietarios o por inquilinos, y en este último caso averiguar el tipo de contrato que tienen. Esta información debería constar en los autos del Juzgado y ser publicada en el Edicto de anuncio de la subasta.

3.Consultar el Registro de la Propiedad y el Juzgado, y solicitar información del inmueble lo que le permitirá saber el estado de cargas y gravámenes.

• Cargas preferentes. Tenga en cuenta que las cargas anteriores (constituidas e inscritas en el Registro de la Propiedad en fecha anterior) a la que origina la subasta, o preferentes (Deudas con la Hacienda Publica, Seguridad Social, recibos de comunidad, salarios de trabajadores) subsisten tras la celebración de ésta y no se pagan con el precio de la subasta, sino que ha de hacerse cargo el adjudicatario. Sepa también que la vivienda responde de los gastos de comunidad y del IBI correspondientes a los meses del año en curso y del año anterior al de celebración de la subasta, los cuales, si se encuentran pendientes de pago, deben ser abonadas por quién adquiere el inmueble, incluso aunque figure inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Cargas posteriores son las registradas con posterioridad a la fecha de constitución de la hipoteca (o demanda ejecutiva) que se ejecuta. Estos derechos se cancelan con la adjudicación de la finca, y por lo tanto se extinguen tras la subasta.

En definitiva, aunque en el Edicto veamos un determinado precio de salida, (valoración menos cargas anteriores y preferentes), es imprescindible saber cuales son las cargas anteriores para decidir si realmente nos interesa, porque deberemos añadir, (si finalmente se aprueba a nuestro favor), el importe de dichas cargas anteriores al precio que estemos dispuestos a pujar en la subasta.

4. Obtenga la financiación adecuada para realizar su compra. Si necesita un préstamo hipotecario, le recomendamos consulte a su entidad bancaria o a la entidad con la que trata de negociar la compra. Tenga en cuenta que la nueva Ley facilita bastante este paso. Para hacer frente a la fianza, puede realizar el depósito con cantidades recibidas por un tercero, por ejemplo, de una entidad bancaria siempre que se haga constar en el resguardo, o presentar aval bancario en lugar de ingresar la cantidad en efectivo en la Cuenta de Consignaciones.

En caso de ser el adjudicatario, y una vez que obtiene el Auto de aprobación del remate, lo puede inscribir en el Registro de la Propiedad, y pedir una hipoteca sobre el derecho de remate, de forma que la hipoteca que en principio se constituye sobre este derecho al adquirir el bien se transforma automáticamente en una hipoteca clásica sobre el inmueble.

No olvide incluir en el estudio los gastos e impuestos que generara la compraventa.

5. Si en todo este proceso le surgen dudas, no deje de consultar a su abogado para que le ayude a resolver los problemas que puedan surgir, con la documentación legal o con las decisiones a tomar.

LA SUBASTA

Depósito

En el caso de que decida participar en la subasta, bien personalmente o bien mediante sobre cerrado, no debe olvidar consignar el resguardo de depósito con anterioridad a la subasta en el lugar indicado, que suele ser una oficina del BBV. La cantidad que debe depositar es del 30% del tipo de la subasta para bienes inmuebles y el 20% para bienes muebles y es requisito imprescindible para poder participar en la subasta.

Dicho depósito podrá hacerse en efectivo en la cuenta de consignaciones del Juzgado o bien presentar aval bancario por dicha cantidad. Además si la cantidad se hubiere recibido de un tercero, se hará constar así en dicho resguardo.

Esta fianza les será devuelta a todos los licitadores que no se hayan adjudicado la finca.

Acto de la Subasta

Para que haya subasta deberá haber postores, ya que la Ley no permite concurrir solo al ejecutante. El Agente judicial, a la hora anunciada, dará lectura del número de procedimiento, de quiénes son las partes del mismo, la identificación del bien a subastar y la cantidad que servirá de tipo, preguntando a continuación si hay postores. Cuando el Agente judicial pregunte si hay postores, en ese momento mostraremos nuestra intención de participar en la subasta entregando el resguardo de depósito o aval bancario y nuestro documento nacional de identidad o poder que acredite nuestra representación.

A continuación pasaremos a la Sala del Juzgado. La subasta será presidida por el Secretario Judicial y comenzará con la lectura de la relación de bienes, con la identificación de los postores, quienes declararán que conocen las condiciones de la subasta y se comprobará que han efectuado el depósito previo.

Se abre la subasta, que es al alza y pública, y comienza la admisión de pujas.

Subasta simultanea

Con la nueva Ley, la subasta se puede celebrar, en forma simultánea, en la sede del Juzgado ejecutor y, en uno o varios Juzgados de distintos partidos judiciales, donde radiquen los bienes inmuebles subastados.

En tales casos los postores podrán acudir a cualquiera de las sedes de celebración y el tribunal ejecutor aprobará el remate una vez conocida la mejor postura de las dos subastas. En caso de empate y si no se pudiera salvar mediante comunicación telefónica, el Juzgado ejecutor citará a los postores empatados para que ante él celebren una licitación dirimente.

LA ADJUDICACION DEL BIEN

El Juez dictará un Auto de aprobación de remate, donde ordenara ingresar en la cuenta del Juzgado la diferencia entre el depósito y lo que ofreció por el inmueble, en el plazo de 10 días si se trata de bien mueble o de 20 días si es inmueble. Si no lo ingresa, pierde el depósito y se llama al segundo mejor postor que reservó postura. Si lo ingresa, el Juez dicta dos Autos, uno en el que declara el nuevo propietario del inmueble, y el otro en el que cancela las cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta.

Reserva de postura

Cuando al final del acto de la subasta algún postor manifiesta su voluntad de dejar consignada la cantidad a la espera de que el mejor postor abone el resto del precio, y así se hace constar en el acta. De manera que si el mejor postor no consigna el resto en el plazo legalmente previsto, se aprobará el remate a favor de ese postor que dejó consignado el depósito previo y por el precio en que hizo su postura. Si finalmente el mejor postor cumple se le devolverá dicho depósito previo.

Ahora que ya es el propietario del bien, deberá:

• Pagar los impuestos, IVA (7%) o ITPAJD (6%)
• Inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
• Pedir al juez la posesión.

ENTREGA DEL BIEN

Cuando el inmueble esté desocupado la posesión del mismo es rápida, y también si el tribunal ha resuelto con anterioridad que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él, ya que se procederá inmediatamente al lanzamiento, durante el cual la comisión judicial conminará a dichos ocupantes que desalojen en el acto voluntariamente, procediendo en caso contrario al desalojo forzoso.

Si quien ocupa la finca se resiste a irse, se le comunica al Juzgado para que proceda al lanzamiento o desalojo forzoso de la finca.

En este caso el tema se ha complicado y conviene prepararse para obtener la posesión que la ley le reconoce:

• Personarse (o su procurador) en el inmueble, el día del lanzamiento.
• Pactar la colaboración de una empresa de mudanzas.
• Tener un teléfono de ambulancias por si fuera necesario
• Contratar los servicios de un cerrajero. Nadie deposita las llaves de una vivienda embargada en el juzgado.
• Pedir que se cite a la Policía Nacional, si se presienten problemas.

Cuando el tribunal no ha resuelto sobre los ocupantes que efectivamente hay en el inmueble conviene consultar con un abogado que estudie el contrato de arrendamiento o la situación de ocupación, ya que las situaciones que se pueden dar son muy variadas y deberemos instar el lanzamiento por escrito, en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble.

Sin perjuicio de lo anterior, debemos indicar al ocupante quien es el nuevo propietario del inmueble, lo cual es importante por ejemplo a efectos de que si es un arrendatario nos pague a nosotros la renta a partir de ese momento.

BIENES MUEBLES

El funcionamiento básico de las subastas es igual para bienes muebles o inmuebles con alguna salvedad que ya se ha hecho constar, las diferencias se refieren exclusivamente a la naturaleza de dichos bienes.

En general la parte que promueve la subasta nombra un depositario para los bienes muebles, que debería figurar en el edicto de la subasta.

Si no constara conviene consultar con el Juzgado, aunque los bienes siempre estarán en:

• En algún local de quien promueve la subasta
• En el Juzgado
• En poder del demandado

Resulta imprescindible ver los bienes que va a comprar para poder comprobar el estado real de éstos.

Información facilitada por "Publica Subasta". Revista Nacional de Subastas de España. http://www.publicasubasta.com