Reproducimos a continuación el texto completo de la guía del comprador de viviendas incluida en nuestra sección de Información sobre viviendas.

Legislación aplicable:

Real Decreto 515/1989, de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.

Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

1.- Consejos antes de comprar

No se olvide de tomar ciertas medidas antes de comprar una vivienda, tanto si esta es nueva, como si es de segunda mano.

Si la vivienda es nueva, y la va a comprar a través de una Promotora o una empresa dedicada a la venta de viviendas, debe saber que la publicidad que estos hacen será legalmente exigible aunque dichas condiciones no aparezcan posteriormente reflejadas en el contrato. En estos folletos deben constar datos básicos como la descripción de la vivienda, su ubicación, los materiales empleados, los datos registrales del vendedor, el precio, etc.

Además, estas empresas están obligadas a tener a disposición del público toda la documentación exigida por El Real Decreto 515/1989, (nombre o razón social, domicilio, datos de inscripción en el Registro Mercantil, plano de emplazamiento de la vivienda, descripción y trazado de las redes eléctricas, medidas de seguridad, precio total de la vivienda, contrato e compra, estatutos y normas internas de la comunidad de propietarios, etc.).

Si la vivienda es de segunda mano, es al comprador al que le corresponde obtener toda la información que pueda sobre su estado:

• Solicitando una nota simple sobre la titularidad y cargas de la vivienda en el Registro de la Propiedad correspondiente.
• Solicitando el último recibo pagado del Impuesto sobre bienes Inmuebles.
• Dirigiéndose al Presidente o Secretario de la comunidad de vecinos con el fin de acreditar que el vendedor está al corriente en el pago de los gastos de comunidad y solicitarles copia de los Estatutos y Reglamentos de Régimen Interno.
• Visitando la vivienda personalmente o acompañado de algún perito que le informe de su estado.

2. El Contrato de CompraVenta

Si la parte vendedora es una promotora, el Real Decreto 515/1989 exige ante todo la claridad y sencillez de sus clausulas:

Así, el art.9 dispone:

Los documentos contractuales de compra-venta o arrendamiento de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.
Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que entre otras, implica la prohibición de inclusión de cláusulas que:
A) No reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato.
B) Impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal. A tales efectos:
1. Las reformas de obra motivadas en causas diligentemente no previsibles en el momento de la aprobación de los proyectos de urbanización o construcción que hayan de originar modificación del precio estipulado, serán previamente comunicadas a los adquirentes quienes deberán dar su conformidad a la cuantía exacta que la reforma produzca.
2. Las reformas que propongan los adquirentes serán asimismo objeto de formalización documental que contendrá sucinta descripción de su contenido y concretas repercusiones que deriven en el precio y plazo de entrega que hubiesen sido pactados.
C) Supongan la repercusión al comprador o arrendatario de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables.
D) Impongan, en la primera venta de viviendas la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por Ley o por naturaleza corresponden al vendedor (obra nueva propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación).

Si la parte vendedora es un particular, siempre es aconsejable la asistencia de un abogado y por supuesto, no olvidarse de tomar las cautelas previas.

El contrato privado se rige por el principio de libertad de forma, y exige:

• Que las partes sean mayores de edad o menores emancipados.
• Obligatoriamente ha de fijar un precio determinado y verdadero, con independencia de la forma de pago (cabe la entrega de arras o señales, el pago a cuenta, aplazado, al contado, etc...)

Una vez firmado el contrato, se procederá a la transmisión de la propiedad, normalmente, mediante la entrega de las llaves, aunque también cabe la posibilidad de aplazar la entrega de las llaves hasta la firma de la Escritura Pública de compraventa.

Como norma general, y salvo pacto lo contrario, serán de cuenta del vendedor los gastos de entrega de la vivienda, otorgamiento de escritura pública, Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y son de cuenta del comprador el pago del Impuesto de Transmisiones y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Una vez formalizado el contrato privado, debe realizarse Escritura Publica y posterior registro en el Registro de la Propiedad.

3. La Escritura Pública y la Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Aunque el otorgamiento de Escritura Pública no es obligatorio, si es muy recomendable, por lo que le aconsejamos seriamente que no se olvide de pasar por el Notario para que realice este trámite.

Tenga en cuenta que si no lo hace, no podrá inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad y que le intervención del notario garantiza la legalidad absoluta del contrato de compraventa y evitará posibles fraudes.

Salvo pacto en contrario, los gastos del otorgamiento de escritura son de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y demás posteriores de cuenta del comprador.

Una vez realizada la escritura, debe Inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Mediante este trámite la compraventa será eficaz frente a terceros, impidiendo que otra compra igual o anterior en su fecha pueda ser inscrita. A este respecto, tenga en cuenta que según el artículo 34 de la Ley Hipotecaria si un tercero de buena fe adquiriese una vivienda de quien en el Registro de la Propiedad aparecía como titular, es mantenido en su adquisición, por lo que pese a que la inscripción en el Registro tampoco es un trámite obligatorio, es muy importante realizarlo.

Cuando el registrador califique favorablemente la venta debe realizarse el pago de los siguientes impuestos:

• Si la vivienda era nueva, el 7% de IVA, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo varía en dependiendo de la Comunidad Autónoma.
• Si se compra a un particular, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (al 6%, excepto en algunas comunidades, como Madrid y Cataluña, donde se aplica el 7%).

4.-Gastos extraordinarios y responsabilidad por vicios ocultos

¿Qué ocurre si la Promotora le obliga a pagar nuevos gastos no reflejados al principio?

El Real Decreto 151/1989 prohíbe expresamente la inclusión de cláusulas que Impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal. A tales efectos:
1. Las reformas de obra motivadas en causas diligentemente no previsibles en el momento de la aprobación de los proyectos de urbanización o construcción que hayan de originar modificación del precio estipulado, serán previamente comunicadas a los adquirentes quienes deberán dar su conformidad a la cuantía exacta que la reforma produzca.
2. Las reformas que propongan los adquirentes serán asimismo objeto de formalización documental que contendrá sucinta descripción de su contenido y concretas repercusiones que deriven en el precio y plazo de entrega que hubiesen sido pactados.

También se prohiben las clausulas que supongan la repercusión al comprador o arrendatario de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables.

¿Qué ocurre si la vivienda tiene vicios ocultos?

El vendedor responde por los vicios o defectos de la vivienda, siempre que se estos sean "ocultos", es decir que no estén a la vista y no pueden ser conocidos por el comprador en razón de su profesión, aunque el vendedor tampoco conociese su existencia. Además el defecto debe ser "grave", de tal forma que el comprador no hubiese adquirido la vivienda de haberlo conocido.

En este caso el comprador puede desistir del contrato, abonándole los gastos que pago, y si el vendedor conocía los vicios pueden reclamársele daños y perjuicios, o bien pedir una rebaja proporcional del precio, a juicio de peritos. El plazo para reclamar estas acciones es de 6 meses desde la entrega.

Si se trata de vicios en la edificación, en los materiales, vigas, forjados, muros, etc... habrá que estar a lo dispuesto en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, donde los plazos para reclamar pueden extenderse desde un año hasta diez años dependiendo de los casos. Además esta ley impone al contratista y el promotor la obligación de contratar un seguro, garantizándose así el pago de indemnizaciones.

Dispondrá de 2 años para reclamar el arreglo de los posibles desperfectos siempre y cuando éstos se presenten dentro del periodo de garantía.