Son muy diferentes los requisitos y consecuencias jurídicas de las distintas obras que pueden llevarse a cabo dentro de los elementos comunes del edificio en régimen de propiedad horizontal, en función de la naturaleza de dichas obras. La "Ley de la Propiedad Horizontal" de 1960, y su amplia reforma por Ley de 6 de abril de 1999, distingue entre "obras de conservación" y "obras de mejora".

Obras de conservación

Son aquellas que resultan necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del edificio y de sus servicios. En definitiva, son todas las reformas que hacen posible que el inmueble reuna las debidas condiciones estructurales, de habitabilidad y seguridad. No son solamente, por tanto, obras realizadas en elementos estructurales (cubierta del edificio, revestimiento de fachadas, etc..), sino también las que afectan a determinados servicios que hacen el edificio habitable y seguro: sistema de calefacción en determinadas zonas, suministros de agua, luz, etc.

Obras de mejora

Se trata de obras o nuevas instalaciones no estrictamente necesarias para la conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble. Dentros de estas obras de mejora, existen algunos supuestos especiales como:

• Creación o supresión de servicios de Interés General (ascensor, portería, vigilancia,etc.).
• Obras para la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de eprsonas con minusvalía.
• Instalación de Infraestructuras de telecomunicación y suministro energético (antenas, suministros de gas natural, etc.)

Discrepancia sobre la naturaleza de las obras

En caso de discrepancia, será la Junta de Propietarios la que decidirá si la obra es de conservación o de mejora, decidiéndo por mayoría. Parece razonable en estos casos acordar el sometimiento de la cuestión a un dictamen técnico o al arbitraje de un tercero experto en la materia.

Las Mayorías exigidas son las siguientes:

• Unanimidad.- Con independencia de que la obra sea de conservación o de mejora, si la misma supone alteración de la estructura o fábrica del edificio o de los elementos comunes, es necesario alcanzar la unanimidad, es decir, el voto favorable de la totalidad de los miembros de la comunidad de propietarios.
  Sin embargo, existen determinadas excepciones que, aunque afectan a la estructura del edificio, no requieren tal unanimidad. Son las siguientes:
  • Creación o supresión de servicios de Interés General (ascensor, portería, vigilancia,etc.). Basta el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios, que representen a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.
  • Obras para la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de eprsonas con minusvalía. Vale con el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
  • Instalación de Infraestructuras de telecomunicación y suministro energético (antenas, suministros de gas natural, etc.). Basta el voto de la tercera parte de los integrantes de la comunidad, que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.


• Mayoría Simple.- El resto de los acuerdos comunitarios, es decir, los que no afecten a la estructura del edificio, sean de conservación o de mejora, pueden adoptarse con el voto favoravle de la mayoría (la mitad más uno) del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Es más, si la Junta fue debidamente convocada, el asunto fue incluido en el orden del día de la convocatoria y en la primera reunión no se alcanzase el quórum necesario, puede celebrarse la Junta en segunda convocatoria y, en este caso, es suficiente el voto de la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente también más de la mitad de las cuotas de participación de los propietarios presentes.

Distribución de los costes

Tratándose de obras realizadas sobre los elementos comunes, ya sean reformas de conservación ya sean de mejora, su coste recaerá sobre los fondos comunitarios, por lo que a menudo el acuerdo de ejecución de la reforma vienen acompañado de una subida de cuotas o de una derrrama de todos los propietarios, proporcional a sus respectivas cuotas de participación.

Obligación para los vecinos disidentes

• Cuando se trata de obras de conservación, los que votaron en contra de su realización vienen obligados a su cumplimiento. Es más, los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de obras de conservación del edificio que haya sido ordenada por la autoridad competente, responden individualmente de las sanciones que se impongan a la comunidad de propietarios en vía administrativa.
• Respecto a las obras de mejora, ningún propietario puede exigir la realización de mejoras. Lo único que puede hacer es proponer a la Junta su ejecución y someter el acuerdo a las mayorías mencionadas. Si la Junta aprobase la realización de dichas obras, existen determinadas reglas que protegen a los vecinos disidentes;
  • Si el coste de la nueva instalación o mejora excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no está obligado a pagar su parte proporcional. Ello incluso en el caso frecuente de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
  • Si la mejora consistió en la instalación de infraestructutas de telecomunicación o aprovechamiento de nuevos suministros energéticos colectivos, tampoco puede repercutirse ni el coste de la instalación ni el de su mantenimiento y conservación posterior. Pero, en este caso, se entiende que dichos propietarios tampoco pueden hacer uso de tales infraestructuras ya que ello es perfectamente individualizable. Si pasado el tiempo deciden aprovecharse de la mejora, tendrán que pagar el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado aplicando el interés legal del dinero, tanto respecto del coste de instalación, como de todos los gastos realizados posteriormente para el mantenimiento y conservación de la infraestructura en cuestión.

Redacción LexJuridica
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